La fiscalité du démembrement : impôt sur le revenu, plus-values et IFI

Qui paie l'impôt : l'usufruitier ou le nu-propriétaire ?

En principe, pour l'immobilier comme pour les valeurs mobilières, l'usufruitier paie l'impôt sur les revenus et le nu-propriétaire l'impôt sur les plus-values. Trois exceptions :

• Portefeuille de valeurs mobilières : la plus-value peut être imposée au nom de l'usufruitier sur option expresse et irrévocable, seulement lorsque le démembrement provient d'une succession (BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-60, n° 180 ; Rép. min. Trillard, 12 févr. 2004).
• Quasi-usufruit : l'usufruitier est imposé.
• Société relevant de l'article 8 du CGI, comme la société civile à l'IR : usufruitier et nu-propriétaire peuvent répartir l'impôt comme ils le souhaitent, par une convention conclue et enregistrée avant la clôture de l'exercice (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20).

Comment est imposée la première cession d'un usufruit temporaire ?

Le prix de la première cession d'un usufruit temporaire est imposé à l'impôt sur le revenu, et non comme une plus-value, « dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit temporaire cédé » : revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers ou bénéfices non commerciaux (CGI 13, 5 ; BOI-IR-BASE-10-10-30).

• Le cédant est une personne physique ou une société relevant des articles 8 et 8 ter du CGI ; la société à l'IS qui cède un usufruit n'est pas concernée.
• Il s'agit de la première cession à titre onéreux, par vente, apport ou échange. L'apport de l'usufruit de parts de société à prépondérance immobilière à une société à l'IS bénéficie du sursis d'imposition de la plus-value (CGI 150 UB, II). La cession de l'usufruit d'un bien préalablement démembré relève des plus-values. L'impôt sur le revenu s'applique aussi à la cession conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété (Rép. min., JOAN, 2 juill. 2013, n° 15540).
• Il doit s'agir d'un même usufruit. Un usufruit successif apporté à une société est taxé une première fois ; à son ouverture, sa cession est taxée une seconde fois, car il ne s'agit pas du même usufruit.
• L'usufruit doit être temporaire. L'usufruit accordé à une personne morale, limité à trente ans (C. civ. 619), est cédé « pour une période qui n'est pas exclusivement déterminée par la durée de la vie humaine » : sa première cession relève de l'article 13, 5 (CE, 31 mars 2022, n° 458518).
• La prorogation d'un usufruit temporaire constitue une première cession à titre onéreux, imposée à l'impôt sur le revenu (CAA Nancy, 9 nov. 2023, n° 21NC00702 ; CE, 9 oct. 2024, n° 490685).

Le texte vise à « mettre fin aux montages financiers conduisant à annuler toute imposition » et à « limiter l'intérêt fiscal à recourir à ce type de cession », même en l'absence de fraude ou d'abus de droit (projet de loi de finances rectificative pour 2012, rapport n° 213, art. 12). Lors des débats, le rapporteur général a relevé que le contrôle de la société par le cédant de l'usufruit caractérise un abus de droit potentiel. La mesure contribue « à lutter contre des stratégies d'optimisation fiscale détournant l'esprit de la loi » (Rép. min., JOAN, 2 juill. 2013, n° 15540 ; Rép. min., JOAN, 16 juill. 2013, n° 18789).

Cession d'usufruit temporaire et abus de droit

• Pas d'abus de droit pour la cession d'usufruit temporaire de parcelles à une société d'exploitation (CADF, 14 févr. 2013, aff. n° 2012-53), ni pour celle de terrains et bâtiments, qui a produit des effets économiques et juridiques distincts d'un bail (CADF, 26 juin 2013, aff. n° 2013-16), ni pour la cession par une SCI à la société d'exploitation de l'usufruit temporaire d'un immeuble pour un prix représentant quinze ans de loyers (CE, 16 févr. 2015, n° 363223).
• Abus de droit pour l'apport d'usufruit destiné à échapper à l'impôt sur la fortune (CADF, 22 nov. 2012, aff. n° 2012-29), la cession d'usufruit de titres à un trust à Jersey pour réduire l'impôt sur la fortune et échapper à l'impôt sur le revenu (Cass. com., 9 juill. 2013, n° 12-14591), l'apport de l'usufruit de parts d'une société civile à l'IR à une société civile à l'IS dépourvue de substance pour bénéficier de l'article 238 bis K du CGI (CADF, 29 janv. 2015, aff. n° 2014-33), et le transfert de la charge de financement à la société usufruitière (CADF/AC n° 3/2024, aff. n° 2024-14 à 2024-17).

Les montages et la jurisprudence sont détaillés sur la page Cession d'usufruit.

Comment sont imposés les revenus fonciers d'un bien démembré ?

En location nue d'un immeuble bâti ou non bâti, l'usufruitier est en principe redevable de l'impôt. Le régime du micro-foncier, applicable lorsque les loyers bruts annuels n'excèdent pas 15 000 €, est exclu en cas de démembrement : le régime réel s'applique.

• Les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, n° 70).
• Pour les parts de société civile à l'IR, les déficits reviennent au nu-propriétaire, sauf convention contraire conclue et enregistrée avant la clôture de l'exercice (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20). Le Conseil d'État admet cependant que l'usufruitier déduise les déficits de ses revenus fonciers sans convention (CE, 28 sept. 2018, n° 408029).

L'usufruitier

Au régime réel, l'usufruitier déduit de ses loyers les impôts, les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration, et les intérêts d'emprunt (CGI 31, I, 1°, d). Le déficit foncier est imputable sur ses autres revenus dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt.

Le nu-propriétaire

• Les intérêts de l'emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété d'un immeuble loué sont déductibles (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 170).
• Ceux de l'emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété de parts de SCI ne le sont pas : seul l'usufruitier des parts est imposé sur les revenus fonciers de la société, et les intérêts payés par le nu-propriétaire ne sont pas une charge exposée en vue d'acquérir ou de conserver un revenu foncier ; ils ne sont pas déductibles de ses autres revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 160 ; CE, 24 févr. 2017, n° 395983). La solution est incertaine lorsque le nu-propriétaire perçoit des dividendes provenant de revenus fonciers.
• Les intérêts ne sont imputables sur ses autres revenus fonciers que si l'usufruit appartient à un organisme de logement social (CGI 31, I, 1°, d).
• Pour la nue-propriété d'un immeuble reçu à titre gratuit et non loué, les grosses réparations payées par le nu-propriétaire ne sont plus déductibles du revenu global depuis la loi de finances pour 2017 (ancien CGI 156, II, 2° quater ; BOI-RFPI-BASE-30-20). Si l'immeuble est loué par l'usufruitier, le nu-propriétaire peut les déduire de ses autres revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-30-20).

L'usufruitier qui abandonne les loyers au nu-propriétaire

L'usufruitier qui abandonne volontairement et sans contrepartie les loyers au nu-propriétaire reste imposable ; le nu-propriétaire l'est aussi, la régularité des sommes leur conférant le caractère de revenus non commerciaux (CE, 21 oct. 1987, n° 51367). Si la renonciation à l'usufruit est constatée dans l'acte de donation, les loyers sont imposables au nom du bénéficiaire (BOI-RFPI-CHAMP-30-30).

Comment sont imposés les revenus financiers démembrés ?

L'usufruitier est imposable sur les dividendes d'actions et de parts de sociétés à l'IS, sur les produits de placements à revenu fixe (obligations, emprunts d'État, titres de créances négociables, bons du Trésor, bons de caisse, contrats de capitalisation, comptes courants d'associés) et sur les produits d'OPCVM.

• Les dividendes de sociétés françaises, européennes ou d'États ayant conclu une convention fiscale avec la France sont soumis au prélèvement forfaitaire unique ou, sur option, au barème progressif après un abattement de 40 %, avec les prélèvements sociaux.
• Les intérêts d'obligations sont imposés de la même façon, sans abattement.
• Les produits d'un contrat de capitalisation nominatif ne sont imposables qu'au rachat, et les arbitrages entre supports ne sont pas imposés. Après huit ans, ils supportent un prélèvement de 7,5 % après un abattement annuel de 4 600 €, ou 9 200 € pour un couple, et les prélèvements sociaux de 17,2 %, prélevés chaque année pour les supports en euros.

Qui paie l'impôt sur la plus-value d'un bien démembré ?

Une donation ou une succession efface la plus-value (CGI 150-0 D). Une vente, un apport ou un échange la rend imposable.

• Le nu-propriétaire est redevable lorsque le prix est remployé dans un bien démembré par subrogation conventionnelle (CE, 17 avril 2015, n° 371551). Il peut ajouter au prix d'acquisition les frais d'acquisition supportés lors de l'achat de la pleine propriété, y compris ceux payés par l'usufruitier (CE, 11 mai 2017, n° 402479).
• L'usufruitier et le nu-propriétaire sont redevables chacun pour sa part lorsque le prix est réparti entre eux (BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-60 ; CE, 12 mars 2026, n° 497808). Pour un portefeuille démembré à la suite d'une succession, une répartition est possible sur option irrévocable. Pour des parts de société à l'IR, une convention conclue et enregistrée avant la clôture de l'exercice peut répartir autrement la plus-value exceptionnelle, qui revient en principe au nu-propriétaire (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20).
• L'usufruitier est redevable en cas de quasi-usufruit, l'usufruit étant reporté sur le prix (CE, 12 déc. 2012, n° 336273 et 336303 ; CE, 12 mars 2026, n° 497808).

C'est la convention de remploi qui désigne le redevable, même si elle n'est pas respectée (CE, 3 mars 2022, n° 437247 ; CE, 2 avril 2021, n° 429187 ; CE, 17 nov. 2021, n° 437329).

Comment calculer la plus-value immobilière d'un bien démembré ?

La plus-value immobilière des particuliers est imposée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, après des abattements pour durée de détention, avec une surtaxe de 2 à 6 % pour les plus-values élevées (CGI 150 U à 150 VH et 200 B). Le prix de cession est diminué des frais de diagnostics, de la commission d'agence à la charge du vendeur et des frais de mainlevée. Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition (forfait de 7,5 % ou montant réel pour une acquisition à titre onéreux, montant réel pour une acquisition à titre gratuit, y compris les droits payés par le donataire) et des travaux (forfait de 15 % après cinq ans de détention, ou montant réel).

Exemple

Un immeuble acquis 300 000 € est vendu 467 500 € après dix ans. Avec les forfaits de frais d'acquisition (22 500 €) et de travaux (45 000 €), le prix de revient est de 367 500 € et la plus-value brute de 100 000 €.

Vente de la pleine propriété après réunion de l'usufruit et de la nue-propriété

• Usufruit et nue-propriété acquis successivement, à titre onéreux ou gratuit : le prix d'acquisition est la somme des prix ou valeurs d'acquisition des deux droits, et la durée de détention court de la première acquisition. Exemple : M acquiert la nue-propriété 100 000 €, par achat ou donation, puis l'usufruit 85 000 €, et vend la pleine propriété 250 000 € : la plus-value est de 65 000 €.
• Nue-propriété acquise, puis usufruit éteint par décès ou par arrivée du terme : c'est la situation la plus fréquente. La valeur d'acquisition est la valeur de la pleine propriété au jour de l'acquisition de la nue-propriété, et la durée de détention court de cette date. Exemple : M reçoit la nue-propriété d'un immeuble valant 200 000 € en pleine propriété ; l'usufruitier décède ; M apporte l'immeuble à une société pour 250 000 € : la plus-value est de 50 000 €.

Vente d'un droit démembré

En cas de cession isolée, le prix de cession est celui du droit cédé ; en cas de cession simultanée, le prix est ventilé selon la valeur économique ou le barème.

• M achète un usufruit 100 000 € et le revend 125 000 € : la plus-value est de 25 000 €. Si l'usufruit avait été acquis par extinction, son prix d'acquisition serait nul et la plus-value égale au prix de cession.
• M achète un immeuble 200 000 € puis, à 55 ans, vend l'usufruit 125 000 € : la plus-value est de 125 000 − 200 000 × 5/10 = 25 000 €.

Apport simultané de l'usufruit et de la nue-propriété

Un parent donne la nue-propriété d'un immeuble à son enfant ; ils apportent ensemble l'usufruit et la nue-propriété à une société civile et reçoivent l'usufruit et la nue-propriété de parts. La validité de cette subrogation conventionnelle est discutée, l'usufruitier n'ayant pas la qualité d'associé. Le prix d'apport est ventilé selon la valeur économique ou le barème. Le prix de revient de l'usufruitier est la fraction du prix d'acquisition de la pleine propriété correspondant à la valeur de l'usufruit selon le barème, à son âge au jour de l'apport. Pour les droits acquis par donation avant 2004, la question du barème applicable, ancien article 762 ou article 669 du CGI, se pose, au détriment de l'usufruitier.

Exemple : un parent achète un immeuble 220 000 €. Six ans plus tard, à 49 ans, il en donne la nue-propriété, l'immeuble valant 400 000 €. Quatre ans plus tard, à 53 ans, parent et enfant apportent l'usufruit et la nue-propriété ; l'immeuble vaut 500 000 € et rapporte 4 % net.

La donation a effacé la plus-value afférente à la nue-propriété acquise avant la donation. Le choix entre le barème et la valeur économique serait neutre si les deux droits étaient détenus depuis la même durée et si aucune méthode ne faisait apparaître de moins-value. Ici, la valeur économique reporte la plus-value sur l'usufruitier, qui bénéficie d'abattements pour une détention de dix ans, alors que le nu-propriétaire, détenteur depuis quatre ans, n'en bénéficie pas.

Comment calculer la plus-value sur des titres démembrés ?

Pour les titres démembrés depuis le 3 juillet 2001, le calcul dépend de la situation (BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-60). Les titres démembrés avant cette date relèvent de règles particulières.

Vente en pleine propriété sans répartition du prix

Le nu-propriétaire est redevable, sauf quasi-usufruit ou option pour des titres reçus par succession.

• Titres non détenus en pleine propriété avant le démembrement, par exemple reçus par succession : la plus-value est le prix de cession diminué de la valeur de la pleine propriété. Exemple : Monsieur décède en laissant des titres acquis 20, valant 100 ; sa veuve, 74 ans, reçoit l'usufruit et leur fils la nue-propriété ; ils vendent les titres 180 : la plus-value est de 80.
• Titres détenus en pleine propriété et nue-propriété transmise, cas le plus fréquent : la plus-value est le prix de cession diminué du prix d'acquisition initial de la pleine propriété, majoré de l'accroissement de valeur de la nue-propriété entre l'acquisition et la donation. Exemple : A achète des titres 100 ; à 65 ans, il donne la nue-propriété, les titres valant 300 (nue-propriété 180, contre 60 à l'achat) ; les titres sont vendus 400 : la plus-value est de 400 − (100 + 120) = 180. Si la vente suit immédiatement la donation, la plus-value acquise par l'usufruit est de 80.
• Titres détenus en pleine propriété et usufruit transmis : la plus-value est le prix de cession diminué du prix d'acquisition initial, majoré de l'accroissement de valeur de l'usufruit. Dans le même exemple, l'usufruit passe de 40 à 120 : la plus-value est de 400 − (100 + 80) = 220.

Vente avec répartition du prix, ou vente d'un seul droit

L'usufruitier et le nu-propriétaire sont imposés chacun sur la différence entre le prix de cession de son droit et sa valeur à son entrée dans son patrimoine, déterminée selon le barème ou la valeur économique. Exemple : usufruitier de 72 ans, titre acquis 20 et vendu 100.

Avec la valeur économique, l'usufruitier supporte une part plus importante de l'impôt.

Vente après réunion de l'usufruit et de la nue-propriété

• Usufruit éteint, démembrement issu d'une donation : la plus-value est le prix de cession diminué de la valeur de la nue-propriété lors de la donation, l'usufruit étant acquis pour une valeur nulle. Exemple : Madame, 72 ans, donne la nue-propriété de titres valant 100 ; à son décès, son fils vend le portefeuille 210 : la plus-value est de 210 − 70 = 140.
• Usufruit éteint, démembrement issu d'une succession, ou usufruit et nue-propriété transmis en même temps à des personnes différentes : le prix de revient est la somme des valeurs déclarées pour les deux droits. C'est le cas fréquent de l'usufruit du conjoint survivant. Exemple : titres valant 100 au décès de Monsieur, usufruit 30 à sa veuve, nue-propriété 70 à leur fils ; au décès de sa mère, le fils vend 210 : la plus-value est de 210 − 100 = 110.
• Usufruit acquis ensuite à titre gratuit ou onéreux : le prix de revient est la somme des prix d'acquisition. Exemple : Monsieur, 72 ans, donne la nue-propriété de titres valant 100 (valeur 70) ; dix ans plus tard, à 82 ans, il donne l'usufruit, les titres valant 200 (valeur de l'usufruit 40) ; sa fille vend 210 : la plus-value est de 210 − (70 + 40) = 100.

Qui paie l'IFI sur un bien démembré ?

« Les biens ou droits grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété » (CGI 968). Lorsque le démembrement procède de la volonté de l'usufruitier, celui-ci est imposé sur la pleine propriété ; dans les autres cas, l'IFI est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 (Rép. min., JOAN, 16 avril 2019, n° 13940).

L'IFI est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier ; le barème s'applique alors dès 800 000 € (CGI 977). La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %. L'impôt est calculé par foyer : couple marié, pacsé ou en concubinage notoire, et enfants mineurs ; les époux séparés de biens ou de corps vivant séparément sont imposés distinctement. Pour les résidents, l'IFI et l'impôt sur le revenu sont plafonnés à 75 % des revenus de l'année précédente, sous réserve de la réintégration des dividendes versés à une holding contrôlée dont l'objet principal est de réduire l'impôt.

Les cas particuliers

Lorsque l'usufruit ou la nue-propriété est détenu par une personne morale, la valeur du droit qu'elle détient est en principe prise en compte. Si l'usufruit appartient à une personne physique et la nue-propriété à une société, il y a double imposition, sauf si les titres de la société sont détenus par le redevable ou un membre de son foyer fiscal (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, n° 40). L'apport d'usufruit à une société pour échapper à l'IFI est traité sur la page Acquisition, apport, échange.

Questions fréquentes

Le nu-propriétaire paie-t-il l'impôt sur les loyers ?

Non. L'usufruitier est imposé sur les revenus ; le nu-propriétaire déduit seulement les dépenses qu'il a effectivement payées (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, n° 70).

Le micro-foncier s'applique-t-il à un bien démembré ?

Non. Le régime réel s'impose en cas de démembrement.

Les intérêts d'emprunt pour acheter la nue-propriété de parts de SCI sont-ils déductibles ?

Non (CE, 24 févr. 2017, n° 395983), contrairement à ceux de l'emprunt pour acheter la nue-propriété d'un immeuble loué.

Qui paie la plus-value à la vente d'un bien démembré ?

Le nu-propriétaire en cas de remploi en démembrement, l'usufruitier en cas de quasi-usufruit, chacun pour sa part en cas de répartition du prix. La convention de remploi désigne le redevable (CE, 3 mars 2022, n° 437247).

La prorogation d'un usufruit temporaire est-elle imposable ?

Oui. C'est une première cession à titre onéreux imposée à l'impôt sur le revenu (CE, 9 oct. 2024, n° 490685).

L'usufruitier paie-t-il l'IFI sur la pleine propriété ?

En principe, oui (CGI 968). Pour l'usufruit légal du conjoint survivant, l'IFI est réparti selon le barème.

Comment calculer la plus-value des titres reçus en nue-propriété par donation, après le décès de l'usufruitier ?

La plus-value est le prix de cession diminué de la valeur de la nue-propriété lors de la donation, l'usufruit étant acquis pour une valeur nulle.

La première cession d'un usufruit consenti à une société est-elle imposée comme un revenu ?

Oui. Limité à trente ans, cet usufruit est temporaire au sens de l'article 13, 5 du CGI (CE, 31 mars 2022, n° 458518).