L'acquisition, l'apport, la vente et l'échange de droits démembrés

Comment acquérir l'immobilier d'entreprise en démembrement ?

Deux schémas sont pratiqués :

1. L'associé d'une SCI à l'impôt sur le revenu vend l'usufruit temporaire de ses parts à la société d'exploitation à l'IS : ce schéma est présenté sur la page Cession d'usufruit.
2. La SCI, à l'IR ou à l'IS, achète la nue-propriété de l'immeuble, et la société d'exploitation à l'IS achète l'usufruit temporaire, chacune par emprunt.

Pour le vendeur, la cession d'un usufruit temporaire est imposable à l'impôt sur le revenu et non comme une plus-value (CGI 13, 5). L'opération n'a d'intérêt pour lui qu'en l'absence de plus-value.

Pour l'entreprise qui achète l'usufruit

• Son bilan est allégé par rapport à une acquisition en pleine propriété, et elle gagne en trésorerie, selon la valeur de l'usufruit.
• L'absence de loyer améliore son résultat, et l'usufruit est fiscalement amortissable.
• La durée de l'usufruit doit être supérieure à celle du bail commercial, car l'usufruit ne confère aucun droit au maintien dans les lieux à son extinction (C. com. L 145-8), supérieure à celle du financement, et d'au moins dix ans.
• L'acquisition de l'usufruit de parts supporte un droit fixe, l'usufruitier n'étant pas associé (Cass. com., 30 nov. 2022, n° 20-18884). L'entreprise supporte la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises.
• L'usufruit est inscrit à l'actif incorporel pour son prix d'acquisition (Bull. CNC n° 51, sept. 1983). L'usufruit de droits incorporels est amortissable (CE, 4 avril 1979, n° 8153 ; CE, 22 févr. 1984 ; CE, 3 févr. 1989 ; CE, 1er oct. 1999), de même que l'usufruit viager (CE, 24 avril 2019, n° 419912).
• À la fin de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue sans impôt (CGI 1133) ; la plus-value n'est imposée qu'en cas de vente par la SCI.

Pour la SCI nue-propriétaire et ses associés

• La SCI n'a aucun revenu pour rembourser l'emprunt : la banque exige une hypothèque sur les droits démembrés et des cautions hypothécaires.
• La SCI a la charge des grosses réparations. Elle peut en théorie refuser de les réaliser, au risque d'un abus de bien social ou d'un acte anormal de gestion, c'est-à-dire d'un acte par lequel une entreprise s'appauvrit à des fins étrangères à son intérêt.
• Les associés n'ont pas de revenus fonciers à déclarer pendant la durée de l'usufruit. Les intérêts d'emprunt ne sont pas imputables sur leurs autres revenus fonciers, cette faculté étant réservée à l'usufruit consenti à un bailleur social (CGI 31, I, 1°, d). Les dépenses engagées par les nus-propriétaires ne sont pas déductibles lorsque l'usufruitier est à l'IS (commentaires de la DGFiP du 2 juin 2009).
• La nue-propriété est imposable à l'IFI : elle perd la qualification de bien professionnel, l'entreprise étant usufruitière et non locataire (Rép. min. Marini, Sénat, 15 juill. 2004, n° 10021).
• À la fin de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue sans impôt (CGI 1133).

Quels risques ?

• L'administration peut écarter une valeur économique qui lui paraît manifestement exagérée. Le barème de l'article 669 du CGI ne s'impose que pour les mutations à titre gratuit et non pour un apport ; l'administration peut toutefois le retenir s'il donne une valeur plus proche du marché que celle adoptée par le contribuable (Cass. civ. 1, 19 janv. 2010, n° 09-10836, arrêt Goldfarb). C'est à elle de prouver que l'usufruit a été surévalué et que son acquisition constitue un acte anormal de gestion (CAA Nancy, 14 mai 2019, n° 18NC00107). Pour les droits de mutation, l'administration retient la valeur du barème, que le prix stipulé lui soit inférieur ou supérieur (Rép. min. Grosskost, JOAN, 28 juin 2005, n° 55175). La méthode de valorisation retenue doit donc être choisie avec soin et argumentée.
• La SCI qui ne détient que la nue-propriété n'a aucune ressource : elle peut être jugée fictive, faute de recherche de profit ou d'économies et de moyens financiers pour gérer son patrimoine, contrairement à l'article 1832 du Code civil (Cass. com., 13 janv. 2009, n° 07-20097, arrêt Wurstenberger).
• Au décès d'un associé, la nue-propriété des parts d'une société qui ne détient que de la nue-propriété est transmise aux enfants : ce double démembrement pose une question de validité juridique.

L'apport d'usufruit à une société permet-il d'échapper à l'IFI ?

Non. L'usufruitier est en principe redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n'ayant rien à déclarer (CGI 968). L'administration vise les montages qui n'ont d'autre but que d'échapper à cette règle, notamment la constitution de sociétés d'usufruit permettant de n'être taxé que sur la valeur des titres reçus en rémunération de l'apport, et la renonciation fictive à un usufruit ou à un droit d'usage et d'habitation. Elle peut y opposer la procédure de l'abus de droit (LPF L 64 ; BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 270).

L'apport de l'usufruit d'un immeuble d'habitation à une société commerciale, non assujettie à l'impôt sur la fortune, avait pour motif exclusif d'éluder cet impôt : abus de droit (Cass. com., 7 déc. 2010, n° 10-10054).

Pourquoi vendre la nue-propriété de sa résidence ?

Exemple : Madame, 70 ans, dont l'espérance de vie est de 17 ans, possède essentiellement sa résidence principale, valant 400 000 €. Elle a besoin d'un complément de revenus de 12 000 € par an ; louée, la résidence rapporterait 3 % net, soit 12 000 € par an.

• La nue-propriété vaut 400 000 / 1,03¹⁷, soit environ 240 000 €, et l'usufruit 160 000 €.
• Madame vend la nue-propriété 240 000 €, ou vend la pleine propriété en se réservant l'usufruit, et place le capital. Avec un rendement de 3 %, elle peut en tirer 12 000 € par an pendant 30 ans en consommant le capital, tout en vivant chez elle comme usufruitière.
• La plus-value est exonérée pour la résidence principale, ou après 30 ans de détention. Madame reste redevable de l'IFI sur la pleine propriété.

Faut-il vendre la nue-propriété à un enfant ?

Non. La valeur d'un bien aliéné avec réserve d'usufruit à un successible en ligne directe est imputée sur la quotité disponible, l'excédent étant rapporté à la succession : la loi présume la gratuité de l'opération, même si le paiement du prix est prouvé, sauf consentement des autres successibles en ligne directe (C. civ. 918). La présomption vise les successibles au jour de l'aliénation et ne s'applique pas à la vente de la nue-propriété à une société détenue par le successible (Cass. civ. 1, 30 sept. 2009, n° 08-17411).

La vente de la nue-propriété à un prix sous-évalué à une société civile détenue par un héritier en ligne directe a cependant été qualifiée de donation déguisée consentie à la société, taxable à 60 %, avec abus de droit ; la solution vaut aussi pour un apport sous-évalué (CADF, séance n° 2 du 26 sept. 2024, aff. n° 2024-12 et 2024-13). La donation déguisée dissimule la gratuité sous l'apparence d'un acte à titre onéreux, avec l'intention de tromper ; la donation indirecte n'est pas apparente, mais ne révèle aucune intention de dissimuler.

Apporter la nue-propriété à une société puis donner les parts : un abus de droit ?

Le schéma vise à réduire la base des droits de donation. Les parents apportent la nue-propriété de biens à une société et reçoivent des parts en pleine propriété ; ils conservent l'usufruit des biens et donnent à leurs enfants la pleine propriété des parts. L'apport étant une mutation à titre onéreux, la nue-propriété peut être évaluée à sa valeur économique, inférieure au barème fiscal : pour un usufruitier de 55 ans, elle vaut 29 % de la pleine propriété au lieu de 50 %.

Le but est principalement fiscal. L'abus de droit a été retenu pour fictivité de la société (Cass. com., 15 mai 2007, n° 06-14262, arrêt Saunier ; Cass. com., 13 janv. 2009, n° 07-20097, arrêt Wurstenberger ; CADF, séance n° 2 du 14 janv. 2021, aff. n° 2020-19, CADF/AC n° 2/2021). L'avis du comité de 2021 a été infirmé par la cour d'appel de Grenoble (CA Grenoble, 13 mai 2025, n° 23/04252). Un apport sous-évalué constitue une donation déguisée consentie à la société, taxable à 60 %, avec abus de droit (CADF, séance n° 2 du 26 sept. 2024, aff. n° 2024-12 et 2024-13).

Le schéma entraîne aussi une double imposition à l'IFI. Les parents usufruitiers sont imposables sur la pleine propriété, avec une décote d'illiquidité. Les titres de la société qui détient la nue-propriété sont également imposables, sauf s'ils sont détenus par l'usufruitier ou un membre de son foyer fiscal, qui peut neutraliser la valeur de la nue-propriété déjà imposée entre ses mains ; cette tolérance ne s'étend pas aux acquéreurs des titres, comme les enfants donataires (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, n° 40 et n° 210).

Le double démembrement

Le démembrement peut se répéter : pour des biens de 2 000 000 € dont la nue-propriété vaut 6/10, la base taxable est de 1 200 000 € ; un second démembrement de la nue-propriété au même taux la ramène à 720 000 €.

Comment protéger son concubin grâce à un démembrement croisé ?

Le concubin survivant n'a aucun droit sur le logement, contrairement à l'époux survivant :

• L'époux survivant dispose d'un droit temporaire au logement et au mobilier pendant les douze mois qui suivent le décès, d'ordre public (C. civ. 763), puis d'un droit viager d'habitation et d'usage s'il n'en a pas été privé par testament notarié (C. civ. 764), ainsi que de l'attribution préférentielle.
• Le partenaire pacsé dispose du droit temporaire au logement pendant douze mois, qui n'est pas d'ordre public (C. civ. 515-6), et de l'attribution préférentielle si le défunt l'a expressément prévue par testament (C. civ. 515-6, al. 2).
• Le concubin n'a ni attribution préférentielle, ni droit légal dans la succession, ni quotité disponible spéciale ; son compagnon ne peut lui transmettre la totalité de son patrimoine qu'en l'absence de descendant.

Pour maintenir le survivant dans les lieux, plusieurs solutions existent : legs en pleine propriété avec faculté d'acquérir, legs du droit d'usage et d'habitation, tontine, prêt à usage, société civile avec démembrement croisé. Selon la doctrine dominante, le démembrement croisé ne peut pas porter directement sur l'immeuble : des fractions indivises, non identifiables, ne peuvent pas être démembrées. La société civile est donc nécessaire.

Exemple

Monsieur, 52 ans, et Madame, 45 ans, vivent en union libre et ont chacun des enfants d'un premier lit. Ils veulent acquérir leur résidence principale et que le survivant puisse l'occuper et en disposer librement.

1. Ils constituent une société civile au capital de 100 parts, dont ils sont cogérants avec les pouvoirs les plus étendus, les statuts prévoyant que le survivant sera seul gérant.
2. Ils apportent le prix de la résidence et reçoivent chacun la moitié des parts en pleine propriété : les parts 1 à 50 à Monsieur, les parts 51 à 100 à Madame.
3. Ils échangent la nue-propriété de leurs parts, qui vaut fiscalement 50 % de la pleine propriété pour Monsieur et 40 % pour Madame. Monsieur devient usufruitier des parts 1 à 50 et nu-propriétaire des parts 51 à 100 ; Madame, usufruitière des parts 51 à 100 et nu-propriétaire des parts 1 à 50.
4. La société acquiert l'immeuble.

Au décès de Monsieur, son usufruit sur les parts 1 à 50 s'éteint : Madame en devient pleine propriétaire et conserve l'usufruit des parts 51 à 100, dont les enfants de Monsieur héritent de la nue-propriété. Madame jouit pleinement de la résidence et peut la faire vendre par la société.

Fiscalité

• Lors de l'échange, un droit de 5 % est dû sur le lot le plus élevé, soit la nue-propriété de Monsieur, valant 50 % de la moitié des parts. Un capital social faible réduirait les droits, mais ferait apparaître un compte courant que les héritiers pourraient réclamer et qui serait pleinement taxé à l'IFI, alors qu'une décote d'illiquidité de 10 à 20 % est admise sur les parts.
• Au-delà de 61 ans, il serait préférable d'échanger l'usufruit plutôt que la nue-propriété, la valeur fiscale de l'usufruit diminuant avec l'âge.
• Au premier décès, l'usufruit du défunt s'éteint sans droits de succession ni impôt sur les plus-values réalisées pendant l'usufruit (CGI 1133).

Questions fréquentes

L'entreprise peut-elle acheter l'usufruit temporaire de ses locaux ?

Oui. Elle allège son bilan, n'a plus de loyer et amortit l'usufruit ; la durée doit dépasser celle du bail et du financement, car l'usufruit ne donne aucun droit au maintien dans les lieux (C. com. L 145-8).

La SCI nue-propriétaire peut-elle déduire ses intérêts d'emprunt ?

Non, ses associés ne peuvent pas les imputer sur leurs autres revenus fonciers, sauf usufruit consenti à un bailleur social (CGI 31, I, 1°, d).

L'apport de l'usufruit à une société évite-t-il l'IFI ?

Non. L'administration peut y opposer l'abus de droit (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 270 ; Cass. com., 7 déc. 2010, n° 10-10054).

Peut-on vendre la nue-propriété de sa maison à son enfant ?

C'est déconseillé : la loi présume la gratuité de l'aliénation avec réserve d'usufruit à un successible en ligne directe, même si le prix est payé (C. civ. 918).

Apporter la nue-propriété à une société à sa valeur économique est-il risqué ?

Oui. L'abus de droit a été retenu pour fictivité de la société (Cass. com., 13 janv. 2009, n° 07-20097), et un apport sous-évalué constitue une donation déguisée taxable à 60 %.

Le démembrement croisé fonctionne-t-il sur un immeuble en indivision ?

Non, selon la doctrine dominante : il suppose une société civile dont les parts, numérotées, sont démembrées entre les concubins.

Au décès du concubin, le survivant paie-t-il des droits ?

Non. L'usufruit du défunt s'éteint sans droits (CGI 1133) ; seuls des droits de 5 % ont été payés lors de l'échange.