Le démembrement d'un immeuble, d'un fonds de commerce et de meubles

Quels sont les droits de l'usufruitier d'un immeuble ?

L'usufruitier peut occuper gratuitement l'immeuble ou le louer et en percevoir les loyers, en respectant sa destination, habitation ou commerce, pour ne pas en altérer la substance (Cass. civ. 1, 10 juill. 1963 ; Cass. civ. 3, 4 juin 1975, n° 74-10777).

• L'usufruitier peut conclure seul les baux d'habitation d'une durée inférieure à neuf ans, et un bail professionnel non commercial (CA Nîmes, 13 déc. 2007).
• L'usufruitier peut seul donner congé, résilier un bail ou refuser son renouvellement (Cass. civ. 3, 9 déc. 2009, n° 08-20512 ; Cass. civ. 3, 26 janv. 2022, n° 20-20223) ; il est alors seul redevable de l'indemnité d'éviction (Cass. civ. 3, 19 déc. 2019, n° 18-26162 ; C. com. L 145-14).
• L'usufruitier peut grever son droit d'un droit d'usage et d'habitation (CA Pau, 21 mai 2013, n° 11/04565).
• L'usufruitier doit obtenir l'accord du nu-propriétaire, ou à défaut du juge, pour conclure ou renouveler un bail commercial, artisanal ou rural (C. civ. 595, al. 4 ; Cass. civ. 3, 25 avril 1990, n° 88-18228 ; Cass. civ. 3, 24 mars 1999, n° 97-16856).

Qui paie l'entretien et les grosses réparations ?

L'usufruitier est tenu des réparations d'entretien indispensables à la conservation de l'immeuble (C. civ. 605). Le nu-propriétaire a la charge des grosses réparations : celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier ; toutes les autres sont d'entretien (C. civ. 606). L'usufruitier est tenu des grosses réparations causées par son défaut d'entretien (C. civ. 605 ; Cass. com., 12 juin 2012, n° 11-11424).

• Le nu-propriétaire peut obliger l'usufruitier à réaliser les dépenses d'entretien (Cass. civ. 1, 21 mars 1962).
• L'usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à réaliser les grosses réparations, même en cas de destruction du bien, car le nu-propriétaire n'a pas à lui procurer la jouissance (Cass. civ. 3, 3 mai 1989, n° 88-10716 ; Cass. civ. 3, 21 juin 2000, n° 98-20437 ; Cass. civ. 1, 18 déc. 2013, n° 12-18537). Il ne peut pas davantage lui réclamer une indemnité pour la privation de jouissance d'un immeuble devenu inhabitable.
• Un défaut d'entretien prolongé entraînant une détérioration importante expose l'usufruitier à la déchéance de son usufruit (Cass. civ. 3, 12 mars 1970, n° 68-13805 ; Cass. civ. 1, 2 oct. 2024, n° 22-15701).
• En cas de destruction par cas fortuit ou vétusté, ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne sont tenus de rebâtir (C. civ. 607).

L'usufruitier supporte donc la majeure partie des charges : assurances, gardien, taxe foncière (CGI 1400, II), taxe d'habitation, travaux de rénovation, d'amélioration et d'entretien, et les grosses réparations si le nu-propriétaire refuse de les prendre en charge. À l'extinction de l'usufruit, ses héritiers ne peuvent réclamer que la plus-value résultant de ses travaux (Cass. civ., 17 juill. 1911).

Entretien ou grosse réparation ?

• Le ravalement des façades, le changement du chauffage central ou de l'ascenseur sont des réparations d'entretien (Cass. civ. 3, 28 mai 1997, n° 95-13377).
• Le critère est la nature de la dépense, non son montant : la conservation de l'immeuble incombe au nu-propriétaire (Cass. civ. 1, 11 janv. 2000).
• L'article 606 énumère limitativement les grosses réparations (Cass. civ. 3, 25 oct. 1983, n° 82-11261 ; Cass. civ. 3, 27 nov. 2002, n° 01-12816).
• Les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; les réparations d'entretien sont utiles à son maintien permanent en bon état (Cass. civ. 3, 13 juill. 2005, n° 04-13764 ; Cass. civ. 3, 21 avril 2022, n° 21-14036).
• Les travaux d'amélioration, qui ne se justifient pas par la conservation du bien mais lui apportent une plus-value, sont à la charge de l'usufruitier (C. civ. 599, al. 2).

Les articles 605 et 606 ne sont pas d'ordre public : usufruitier et nu-propriétaire peuvent répartir autrement les dépenses par convention (Cass. civ. 3, 10 juill. 2002, n° 00-22158 ; Cass. civ. 1, 23 janv. 2007, n° 06-16062 ; CA Paris, 20 déc. 2017, n° 15/23503), sous réserve de bonne foi (C. civ. 1103, 1104 et 1193). La clause d'un règlement de copropriété prévoyant leur solidarité pour les charges est licite. Il est conseillé de prévoir cette répartition par convention. La difficulté est d'obtenir l'accord du nu-propriétaire : la société civile, constituée avant le démembrement, permet aux parents usufruitiers et gérants d'éviter de se heurter au refus du nu-propriétaire d'effectuer les grosses réparations (Cass. com., 20 mai 2008, n° 07-18397, arrêt Tabourdeau).

L'usufruitier qui finance des travaux d'amélioration non nécessaires, dont il ne tire aucun profit, consent une donation indirecte, rapportable à la succession (Cass. civ. 1, 23 oct. 2024, n° 22-20879).

En copropriété, qui vote ?

Une seule personne peut voter. À défaut d'accord, l'usufruitier et le nu-propriétaire sont représentés par le nu-propriétaire (loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 23, al. 3). Ils peuvent convenir autrement par une convention notifiée au syndicat (Cass. civ. 3, 6 déc. 1983).

Que se passe-t-il à la vente de l'immeuble ?

Sauf convention pour reporter le démembrement sur le prix ou sur un autre bien, la vente met fin au démembrement, et le prix se répartit selon la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété (C. civ. 621). Contrairement au portefeuille de titres, il n'y a pas d'obligation de remploi. En cas de conflit, le partage tient compte de l'âge de l'usufruitier et du revenu net qu'il pouvait espérer : c'est la valeur économique, et non le barème fiscal, qui s'applique, la méthode fiscale forfaitaire ne s'imposant pas au juge civil (Cass. civ. 1, 3 juill. 1991, n° 89-21541 ; Cass. civ. 1, 25 févr. 1997, n° 94-20785 ; Cass. civ. 1, 17 sept. 2003, n° 00-19938).

Le terrain à bâtir démembré

Un parent donne la nue-propriété d'un terrain à ses enfants et y construit, comme usufruitier, des immeubles de rapport. L'administration fiscale y voit une donation indirecte. La Cour de cassation l'écarte : le nu-propriétaire n'entrera en possession des constructions qu'à l'extinction de l'usufruit, c'est le terrain qui est démembré, et le coût des travaux ne constitue pas une donation indirecte (Cass. civ. 3, 19 sept. 2012, n° 11-15460 ; Cass. civ. 3, 13 avril 2023, n° 22-10487 ; C. civ. 552). La perception des loyers par l'usufruitier démontre l'utilité de la dépense.

Lorsque le nu-propriétaire construit, l'usufruitière du terrain ne peut revendiquer l'usufruit de l'immeuble (CA Aix-en-Provence, 2 juin 2009) ; selon une autre décision, l'usufruit se reporte sur l'immeuble édifié avec l'accord de l'usufruitier (CA Colmar, 21 févr. 2017, n° 15/01454).

Les baux d'un immeuble démembré

Le bailleur est l'usufruitier. L'article 605 ne régit que les rapports entre usufruitier et nu-propriétaire : comme bailleur, l'usufruitier est tenu des grosses réparations envers le locataire, et le nu-propriétaire n'a aucune obligation envers lui (Cass. civ. 3, 28 juin 2006, n° 05-15563 ; Cass. civ. 3, 22 juin 1977, n° 76-10490). Un bail de neuf ans au plus est un acte d'administration, que l'usufruitier passe seul ; au-delà, c'est un acte de disposition qui requiert le nu-propriétaire.

• Le nu-propriétaire doit respecter, pour le temps restant, les baux de neuf ans au plus en cours à la fin de l'usufruit ; pour un bail plus long, le preneur ne peut achever que la période de neuf ans en cours. L'usufruitier ne peut passer ou renouveler un bail plus de deux ou trois ans avant la fin de l'usufruit.
• Un bail de moins de trois ans sur un local commercial requiert l'accord du nu-propriétaire, car il devient commercial si le preneur reste plus de trois ans (C. com. L 145-5 ; Cass. civ. 3, 5 avril 1995, n° 93-16963).
• Le nu-propriétaire qui n'a pas consenti à un bail commercial ou rural peut en demander la nullité (Cass. civ. 3, 16 déc. 1987, n° 86-15324 ; Cass. civ. 3, 14 nov. 2007, n° 06-17412).
• En cas de refus de renouvellement avec indemnité d'éviction, les droits de l'usufruitier se reportent sur l'indemnité, en quasi-usufruit (Cass. civ. 3, 6 janv. 1982, n° 80-10035).

Propriétés rurales et forêts

L'exploitation agricole est une universalité de fait. L'usufruitier exploite, cultive et récolte, perçoit les fermages (C. civ. 584), peut résilier un bail, mais ne peut donner à bail rural qu'avec l'accord du nu-propriétaire (C. civ. 595). Il paie les charges, notamment les impôts fonciers.

Pour les forêts, les droits dépendent de l'usage constant : pratiques locales, usages des anciens propriétaires, nature de la forêt (C. civ. 590 et 591). L'usufruitier a droit aux coupes ordinaires des taillis et au prix des coupes réglées des futaies (CA Pau, 24 juin 1993 ; CA Dijon, 6 juin 2017, n° 15/01334). Sinon, il ne peut toucher aux arbres de haute futaie et peut seulement employer les arbres arrachés ou brisés par accident (C. civ. 592). Les peupliers épars ne lui reviennent pas ; une plantation réalisée en une fois, destinée à une coupe unique, revient au nu-propriétaire. L'usufruitier qui abat des peupliers qu'il a lui-même plantés ne doit pas d'indemnité (Cass. civ. 3, 11 oct. 1968).

Le fonds de commerce démembré

Le fonds de commerce réunit des éléments corporels et incorporels : enseigne, nom commercial, droit au bail, clientèle (C. com. L 141-5). C'est une universalité (Cass. com., 12 nov. 1992, n° 90-20845).

• L'usufruitier est commerçant et inscrit au RCS comme exploitant ; le nu-propriétaire doit y être inscrit comme non-exploitant pour bénéficier du statut des baux commerciaux (Cass. civ. 3, 5 mars 2008, n° 05-20200).
• L'usufruitier exploite seul le fonds, mais doit obtenir l'accord du nu-propriétaire pour céder la clientèle ou le droit au bail ; il doit maintenir la substance du fonds, sous peine de déchéance (C. civ. 618).
• L'usufruitier exerce un quasi-usufruit sur les marchandises, nécessaires à la conservation du fonds (Cass. com., 18 nov. 1968).
• L'usufruitier perçoit les bénéfices après déduction des amortissements nécessaires au renouvellement du matériel ; un sous-investissement destiné à gonfler les résultats pourrait constituer un abus de jouissance.

À la fin du démembrement, l'usufruitier n'a pas droit à la plus-value du fonds (C. civ. 599, al. 2) ; le nu-propriétaire subit la moins-value, sauf gestion maladroite de l'usufruitier, qui l'expose à des dommages-intérêts. La cessation d'activité qui s'imposait indépendamment de la volonté de l'usufruitier ne peut lui être reprochée (Cass. com., 28 janv. 1980). Ni la liquidation judiciaire de l'usufruitier ni la résiliation du bail commercial n'éteignent l'usufruit (CA Aix-en-Provence, 23 juin 2016, n° 13/23563).

Les meubles démembrés

Pour les meubles meublants, le mobilier, le matériel audiovisuel, les œuvres d'art ou les véhicules, l'usufruitier peut s'en servir pour l'usage auquel ils sont destinés et ne doit les rendre que dans l'état où ils se trouvent, non détériorés par son dol ou sa faute (C. civ. 589). Il ne peut pas les vendre sans l'accord du nu-propriétaire. En cas de donation de meubles avec réserve d'usufruit, le donataire dispose d'un droit à restitution en valeur si l'usufruitier les a aliénés (C. civ. 950).

Questions fréquentes

Qui paie la taxe foncière d'un immeuble démembré ?

L'usufruitier (CGI 1400, II), ainsi que les charges annuelles, les assurances et l'entretien.

L'usufruitier peut-il obliger le nu-propriétaire à faire les grosses réparations ?

Non, même en cas de destruction du bien (Cass. civ. 1, 18 déc. 2013, n° 12-18537). Une convention peut organiser autrement la répartition des charges.

Le ravalement de façade est-il une grosse réparation ?

Non. C'est une réparation d'entretien, à la charge de l'usufruitier (Cass. civ. 3, 28 mai 1997, n° 95-13377).

L'usufruitier peut-il signer seul un bail commercial ?

Non. Il lui faut l'accord du nu-propriétaire ou l'autorisation du juge (C. civ. 595, al. 4). Il peut signer seul un bail d'habitation de moins de neuf ans.

Les constructions de l'usufruitier sur un terrain démembré sont-elles une donation ?

Non, selon la Cour de cassation : le terrain seul est démembré et le nu-propriétaire n'accède aux constructions qu'à la fin de l'usufruit (Cass. civ. 3, 19 sept. 2012, n° 11-15460).

Qui vote en assemblée de copropriété ?

À défaut d'accord, le nu-propriétaire représente les deux titulaires (loi du 10 juill. 1965, art. 23).