L'achat d'usufruit et la cession d'usufruit temporaire à une société

Pourquoi acheter un usufruit viager ?

Investir sur une partie seulement du droit de propriété mobilise moins de capitaux et peut optimiser la rentabilité d'un placement. L'usufruit et la nue-propriété s'acquièrent à leur valeur économique. Pour un usufruit viager, si l'usufruitier décède avant son espérance de vie, le nu-propriétaire est gagnant ; s'il décède après, l'usufruitier est gagnant. L'acquisition de la nue-propriété permet de remplacer des revenus par une plus-value à terme.

Exemple

Olivier, 71 ans, célibataire et retraité, dont l'espérance de vie est de 13 ans, souhaite un complément de revenus pour le reste de sa vie. Son seul héritier est son neveu Nicolas, 50 ans, qui prépare sa retraite et n'a pas besoin de revenus. Ils peuvent investir dans un immeuble de 100 000 €, d'une rentabilité nette de 5 %.

• La nue-propriété vaut 100 000 / 1,05¹³ = 53 000 €, et l'usufruit 100 000 − 53 000 = 47 000 €.
• Olivier achète l'usufruit 47 000 € et perçoit 5 000 € de revenus par an. Nicolas achète la nue-propriété 53 000 €.
• Au décès d'Olivier, Nicolas devient plein propriétaire sans droits de succession (CGI 1133).

Le contrat est aléatoire mais, contrairement à la rente viagère, le capital n'est pas aliéné. La méthode de calcul est présentée sur la page Valeur de l'usufruit.

Quel intérêt à acheter la nue-propriété d'un logement social ?

« L'usufruit d'un logement ou d'un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d'une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce ou ces logements » (CCH L 253-1, loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006). La durée ne peut excéder trente ans (C. civ. 619). Pour le nu-propriétaire :

• L'investissement est réduit, de 50 à 60 % de la pleine propriété, sans souci de gestion et avec la garantie de récupérer le bien au terme, libre de toute occupation et remis en état par le bailleur social.
• Il n'a pas de revenus fonciers à déclarer et est exonéré de taxe foncière.
• La nue-propriété est exonérée d'IFI (CGI 968), et l'emprunt contracté pour l'acquérir reste déductible.
• Les intérêts de l'emprunt sont imputables sur ses autres revenus fonciers, lorsque l'usufruit appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré, à une société d'économie mixte ou à un organisme agréé (CGI 31, I, 1°, d, modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009).

Comment fonctionne la cession d'usufruit temporaire à une société ?

Le chef d'entreprise détient l'immeuble d'exploitation directement ou par une SCI à l'impôt sur le revenu. Il cède, par vente ou apport, l'usufruit temporaire de l'immeuble ou des parts de la SCI à sa société d'exploitation soumise à l'impôt sur les sociétés. L'objectif est résumé par la formule « vivre à l'IS, mourir à l'IR » (CGI 13, 5 ; BOI-IR-BASE-10-10-30).

• Cession de l'usufruit de l'immeuble : la nue-propriété reste taxable à l'IFI, l'exonération supposant que l'immeuble soit loué, et l'article 238 bis K du CGI ne s'applique pas.
• Cession de l'usufruit des parts : lorsque l'associé ou l'usufruitier est une personne morale à l'IS et la société une société à l'IR, les bénéfices de cette dernière revenant à l'associé à l'IS sont déterminés selon les règles de l'IS (CGI 238 bis K). L'associé personne physique n'a plus de revenus fonciers à déclarer pendant la durée de l'usufruit, et l'usufruit des titres est amortissable.

Quelle valeur pour l'usufruit des parts ?

Pour une SCI qui produit des revenus, l'administration pondère la valeur patrimoniale et la valeur de productivité (DGFiP, L'évaluation des entreprises et des titres de sociétés, 2006, fiche 7). Elle peut recourir à la valeur économique (CA Paris, 1er oct. 2013, n° 2012/04401). Pour la valeur de productivité, les juges retiennent le résultat comptable (CE, 20 mai 2022, n° 449385), les flux de trésorerie versés aux associés (CE, 30 sept. 2019, n° 419855 et 419860 ; CAA Nantes, 26 nov. 2020, n° 19NT03876) ou le résultat distribué, en espèces et en compte courant.

Exemple

Une SCI à l'IR emprunte 1 000 000 € pour acquérir un immeuble de même valeur. L'associé vend à la société d'exploitation l'usufruit des parts pour quinze ans. Les parts ayant une valeur nulle, sauf à tenir compte des flux futurs, la vente n'est pas imposée. Pendant la durée de l'emprunt, la SCI n'a pas de liquidités : le dividende dû à la société d'exploitation est inscrit en compte courant, et n'est payé par la trésorerie de la SCI qu'après le remboursement de l'emprunt.

Quelles conséquences pour l'associé et pour la société d'exploitation ?

Pour l'associé de la SCI

• En cas de vente, il perçoit un capital. À l'issue du démembrement, la pleine propriété est reconstituée.
• Le prix de la première cession d'un même usufruit temporaire, vente ou apport, est imposé à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus procurés par le bien, et non comme une plus-value (CGI 13, 5). L'apport d'usufruit est un apport à titre onéreux auquel ce texte s'applique (CAA Bordeaux, 9 janv. 2025, n° 22BX02903).
• Il n'a plus de revenus fonciers à déclarer pendant la durée de l'usufruit.
• Si l'immeuble n'est pas nécessaire à l'activité professionnelle, il est imposable à l'IFI ; l'usufruit des parts étant détenu par une société, l'associé n'est pas taxable. La question du but exclusivement ou principalement fiscal se pose.

Pour la société d'exploitation

• L'usufruit des parts lui donne droit aux dividendes, payés par la trésorerie de la SCI une fois l'emprunt remboursé.
• L'acquisition de l'usufruit des parts supporte un droit fixe : l'usufruitier n'étant pas associé, la cession de l'usufruit de titres n'équivaut pas à une cession de parts (Cass. com., 30 nov. 2022, n° 20-18884).
• Le résultat de la SCI qui lui revient est déterminé selon les règles de l'IS (CGI 238 bis K), ce qui permet l'amortissement de l'immeuble par la SCI. À la fin de l'usufruit, la SCI revient aux règles de l'impôt sur le revenu.
• L'usufruit de titres est amortissable (CE, 22 févr. 1984 ; CE, 3 févr. 1989 ; TA Poitiers, 21 nov. 1996, n° 95-1701 ; CE, 1er oct. 1999).

Quelle motivation économique ?

La motivation habituellement avancée est que l'usufruit confère à l'entreprise des droits supérieurs à ceux d'un locataire et sécurise ses conditions d'occupation. C'est exact pour l'usufruit de l'immeuble, mais pas pour l'usufruit des parts, sauf statuts adaptés. Dans la plupart des cas, le cédant de l'usufruit et le dirigeant de l'entreprise qui l'achète sont la même personne : plus le dirigeant tire parti du dispositif, plus c'est au détriment de l'entreprise, sauf économie d'impôt supplémentaire, ce qui accroît le risque d'abus de droit. L'entreprise paie l'usufruit, mais ne perçoit le dividende qu'après l'extinction de l'emprunt.

Pourquoi le législateur a-t-il réagi ?

Depuis 2012, la première cession d'un même usufruit temporaire est soumise à l'impôt sur le revenu, en revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers ou bénéfices non commerciaux, et non à l'impôt sur les plus-values (CGI 13, 5). L'objectif est de « mettre fin aux montages financiers conduisant à annuler toute imposition, sans pouvoir être remis en cause par la procédure de l'abus de droit », et « aux opérations abusives qui n'ont d'autre but que l'annulation de l'impôt et d'éviter tout effet d'aubaine » (projet de loi de finances rectificative pour 2012, rapport n° 213, art. 12). Cette mesure contribue « à lutter contre des stratégies d'optimisation fiscale détournant l'esprit de la loi » (Rép. min. n° 15540, 2 juill. 2013 ; Rép. min., 16 juill. 2013, " + a("n° 18789", "http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-18789QE.htm") + ").

Peut-on contourner l'article 13, 5 ?

L'intention de contourner un texte définit l'abus de droit : l'application littérale des textes à l'encontre des objectifs du législateur, pour éluder ou atténuer l'impôt (LPF L 64 et L 64 A ; BOI-CF-IOR-30).

• La cession simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété échoue : elle n'est pas considérée comme une cession de la pleine propriété (Rép. min., JOAN, 2 juill. 2013, n° 15540).
• Minimiser la valeur de l'usufruit des parts par l'emprunt supprime la plus-value, donc l'impôt.
• Transformer l'usufruit temporaire en usufruit viager : après un démembrement issu d'une donation ou d'une succession, l'usufruitier et le nu-propriétaire apportent leurs droits, l'usufruit à la société d'exploitation et la nue-propriété à une société civile. L'apport d'un usufruit sans mention de durée, viager et préconstitué, échappe à l'article 13, 5 et relève des plus-values (CA Paris, 13 sept. 2016, n° 13/13840). Avec mention d'une durée, l'article 13, 5 s'applique.

Dans chaque cas, la question est celle de la motivation principale, autre que fiscale.

Que dit la jurisprudence sur l'abus de droit ?

Pas d'abus de droit

• CADF/AC n° 1/2013, séance du 14 févr. 2013, aff. n° 2012-53.
• CADF/AC n° 6/2013, séance du 26 juin 2013, aff. n° 2013-16.
• CE, 16 févr. 2015, n° 363223.
• CAA Douai, 1er juill. 2019, n° 17DA01029 : cession de la nue-propriété de parts de SCEA à des personnes physiques et de l'usufruit à une SARL à l'IS. L'administration invoquait l'abus de droit, pour reprendre les amortissements de l'usufruit et refuser la déduction des intérêts de l'emprunt, et l'acte anormal de gestion, la société perdant les fruits au bout de 21 ans sans contrepartie. La cour écarte les deux : le capital d'une SCEA devant être majoritairement détenu par des personnes physiques, la société à l'IS ne pouvait détenir que l'usufruit.
• CAA Paris, 28 mai 2025, n° 24PA01226 : l'opération de financement est légitime, sans montage artificiel, et l'administration ne démontre pas le but exclusivement fiscal, s'agissant de faits de 2014.

Abus de droit ou rectification

• CADF/AC n° 5/2012, 22 nov. 2012, aff. n° 2012-29 ; Cass. com., 9 juill. 2013, n° 12-14591 ; CADF/AC n° 01/2015, 29 janv. 2015, aff. n° 2014-33.
• CADF/AC n° 9-2/2019, séance n° 2 du 15 nov. 2019, aff. n° 2019-42 à 2019-59 : une société civile à capital faible cède l'usufruit temporaire de ses parts à une SAS à l'IS, puis augmente son capital à hauteur de la valeur de l'immeuble à acquérir. L'usufruitière souscrit, le nu-propriétaire non ; la société civile emprunte, et la SAS subit des pertes par l'amortissement et les intérêts. Le comité y voit « un montage artificiel, mis en place dans le seul but d'éviter l'imposition des revenus fonciers », recherchant une application littérale de l'article 238 bis K du CGI à l'encontre des objectifs du législateur.
• CAA Marseille, 15 sept. 2022, n° 20MA01722 : l'acquisition d'un usufruit temporaire par une société à l'IS, à un prix surévalué, constitue une libéralité taxable au profit du nu-propriétaire, associé unique de la société (CGI 111, c). Voir aussi CAA Lyon, 28 nov. 2024, n° 22LY02375.
• CAA Lyon, 9 févr. 2023, n° 21LY01699 : les associés d'une SCI à l'IR créent une holding à l'IS en lui apportant l'usufruit temporaire de leurs parts. La holding, sans transaction liée à son objet, sans compte bancaire, sans comptabilité ni assemblée, est dénuée de substance ; sa création ne répond à aucun motif économique, financier ou patrimonial : abus de droit pour montage artificiel.
• TA Strasbourg, 29 août 2023, n° 2204004 : l'usufruitier personne morale et le nu-propriétaire avaient conclu une convention de répartition du résultat (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, n° 100). Le versement à l'usufruitier de sommes inférieures à celles prévues est un acte anormal de gestion, la société s'appauvrissant à des fins étrangères à son intérêt.
• CADF/AC n° 3/2024, séance n° 2 du 14 nov. 2024, aff. n° 2024-14 à 2024-17 : une SCI à l'IR est créée avec un capital démembré, l'usufruit à une société à l'IS, la nue-propriété à des personnes physiques. La SCI achète un immeuble et augmente son capital à hauteur de sa valeur ; la société usufruitière libère sa part, le nu-propriétaire s'abstient. La charge de financement du nu-propriétaire est transférée à l'usufruitière, contrainte d'emprunter, ce qui réduit son bénéfice : abus de droit pour montage artificiel, destiné à éviter l'imposition des revenus fonciers et à imputer des charges à la société usufruitière.
• CAA Toulouse, 25 juin 2026, n° 24TL00289 : une société vend l'usufruit temporaire d'un immeuble à un prix surévalué et distribue la nue-propriété à un prix sous-évalué. Les deux écarts sont des actes anormaux de gestion réintégrés au résultat de la société, et le second un avantage occulte imposable chez l'associé (CGI 38 et 111, c).

La cession d'usufruit temporaire est devenue risquée. D'autres structures sont proposées pour soumettre le revenu à l'IS et la plus-value à l'IR, comme la société en commandite simple, ou la répartition inégale du résultat d'une SCI à l'IR au profit d'un associé à l'IS minoritaire en capital. Sans motivation économique, elles exposent aux mêmes risques.

Questions fréquentes

Comment fixer le prix d'un usufruit viager acheté ?

Selon la valeur économique : NP = PP / (1 + i)ⁿ et US = PP − NP. Pour 100 000 €, 5 % de rendement et 13 ans d'espérance de vie, l'usufruit vaut 47 000 €.

La nue-propriété d'un logement social est-elle exonérée d'IFI ?

Oui (CGI 968), et les intérêts de l'emprunt sont imputables sur les autres revenus fonciers (CGI 31, I, 1°, d).

Comment est imposé le prix de cession d'un usufruit temporaire ?

La première cession est imposée à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus du bien, et non comme une plus-value (CGI 13, 5).

L'apport d'un usufruit temporaire échappe-t-il à l'article 13, 5 du CGI ?

Non. L'apport est une opération à titre onéreux à laquelle le texte s'applique (CAA Bordeaux, 9 janv. 2025, n° 22BX02903).

Céder simultanément l'usufruit et la nue-propriété évite-t-il l'article 13, 5 ?

Non. Ce n'est pas une cession de la pleine propriété (Rép. min., JOAN, 2 juill. 2013, n° 15540).

Quel droit d'enregistrement pour l'achat de l'usufruit de parts ?

Un droit fixe : l'usufruitier n'étant pas associé, la cession de l'usufruit n'est pas une cession de parts (Cass. com., 30 nov. 2022, n° 20-18884).

La cession d'usufruit temporaire à sa société est-elle un abus de droit ?

Pas nécessairement, mais elle l'est en l'absence de motivation économique ou de substance, notamment lorsque la charge de financement est transférée à la société usufruitière (CADF/AC n° 3/2024).