Le démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements (C. civ. 544). Le plein propriétaire dispose de trois droits :

• L'usus est le droit de jouir du bien, par exemple d'occuper un logement.
• Le fructus est le droit d'en percevoir les revenus, comme les loyers ou les revenus d'un portefeuille.
• L'abusus est le droit d'en disposer : le donner, le vendre, l'échanger, en changer la substance.

Ces droits étant distincts, ils peuvent être séparés. Le démembrement de propriété divise la propriété en deux parties : l'usufruit (usus et fructus) d'une part, la nue-propriété (abusus) d'autre part. L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance (C. civ. 578). Il est établi par la loi ou par la volonté de l'homme (C. civ. 579) et peut porter sur toute espèce de bien, meuble ou immeuble (C. civ. 581).

Quels problèmes pose le démembrement ?

• Le nu-propriétaire attend le décès de l'usufruitier pour recouvrer la pleine propriété.
• Le montant des revenus est incertain : les produits de capitalisation et les dividendes prélevés sur les réserves ne procurent pas de revenu à l'usufruitier.
• Le revenu ne peut pas être réparti entre usufruitier et nu-propriétaire, et la renonciation aux fruits est taxable aux droits de donation.
• Les pouvoirs de gestion sont réduits : la cession d'un bien démembré exige l'accord des nus-propriétaires, et en pacte Dutreil les pouvoirs de l'usufruitier de titres sont limités à l'affectation des bénéfices.
• En cas de vente, les liquidités sont partagées, sauf accord unanime pour reporter le démembrement.
• Les intérêts s'opposent : l'usufruitier recherche des revenus, le nu-propriétaire des plus-values.

Le démembrement est plus souvent source de discorde que d'harmonie familiale, comme en témoignent la jurisprudence et la pratique. Il ne doit pas être utilisé par habitude, mais au regard de ses risques et de ses inconvénients. Les solutions sont présentées sur la page Problèmes et solutions.

Les dossiers Démembrement

• L'usufruit : les droits et devoirs de l'usufruitier, l'usufruit temporaire, successif ou consenti à une société, la renonciation, le droit d'usage et d'habitation et le droit réel de jouissance spéciale.
• Le quasi-usufruit : le quasi-usufruit légal et conventionnel, la créance de restitution et sa fiscalité.
• La nue-propriété : les droits du nu-propriétaire, l'origine et la fin du démembrement.
• Immeuble, fonds de commerce, meubles : le démembrement d'une propriété foncière, d'un immeuble, d'un fonds de commerce et de meubles.
• Titres, parts et actions : le portefeuille de titres, les parts et actions, le droit de vote et le dividende.
• Assurance-vie, comptes, dettes : les produits bancaires, le contrat et la clause bénéficiaire d'assurance-vie, les liquidités et les dettes.
• Valeur de l'usufruit : le barème fiscal et l'évaluation économique de l'usufruit et de la nue-propriété.
• Problèmes et solutions : la répartition des pouvoirs et des revenus, et le recours à la société civile ou à la SAS.
• Donation de la nue-propriété : la donation de la nue-propriété, la vente avec quasi-usufruit, la protection du conjoint et la réserve héréditaire.
• Donation d'usufruit, dividendes : la donation d'usufruit temporaire et la répartition des dividendes.
• Cession d'usufruit : l'achat d'un usufruit viager et la cession d'usufruit temporaire à une société.
• Acquisition, apport, échange : l'acquisition, l'apport, la vente et l'échange de l'usufruit ou de la nue-propriété.
• Fiscalité : revenus, plus-values, IFI : l'impôt sur le revenu, les plus-values et l'IFI.
• Fiscalité : donations, successions : les droits de donation et de succession.

Démembrer ou non ?

• Pour des titres sociaux, les inconvénients du démembrement, en revenus et en pouvoirs, peuvent être compensés par des parts de préférence.
• Le démembrement n'est pas nécessaire pour obtenir des revenus.
• Le droit réel de jouissance spéciale est une alternative à examiner.
• La cession d'usufruit temporaire et le quasi-usufruit conventionnel ne doivent pas être appliqués indistinctement à tous : la motivation économique doit dominer.

Certains dispositifs fiscaux brillent en apparence mais se révèlent coûteux. Le législateur intervient pour restreindre les choix possibles, et l'administration veille. Le démembrement prend son sens lorsqu'il sert le projet de la personne et de sa famille.

Questions fréquentes

L'usufruitier peut-il vendre son droit sans l'accord du nu-propriétaire ?

Oui. L'usufruitier peut vendre ou donner seul son droit (C. civ. 621), mais l'usufruit s'éteindra au décès du cédant.

Le nu-propriétaire peut-il contraindre l'usufruitier à vendre la pleine propriété ?

Non. Personne ne peut contraindre l'usufruitier à vendre, et le juge ne peut ordonner la vente forcée de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit (C. civ. 545 et 815-5 ; Cass. civ. 1, 13 juin 2019, n° 18-17347).

Le conjoint survivant usufruitier peut-il exiger la conversion de son usufruit en capital ?

Non. Le conjoint ou les nus-propriétaires peuvent exiger la conversion en rente viagère (C. civ. 759) ; la conversion en capital suppose l'accord des parties (C. civ. 761).

En cas de vente d'un bien démembré, le prix est-il partagé ?

Oui, pour tout bien : la vente met fin au démembrement et le prix se répartit selon la valeur économique de chaque droit, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix ou sur un autre bien (C. civ. 621).

Qui paie l'impôt sur la plus-value lors de la vente d'un immeuble démembré ?

Le nu-propriétaire, sauf si l'immeuble est détenu par une société civile à l'IR : usufruitier et nu-propriétaire peuvent alors répartir l'impôt par une convention enregistrée avant la clôture de l'exercice (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20).

Au décès du nu-propriétaire, la nue-propriété rejoint-elle l'usufruit ?

Non. La nue-propriété passe aux héritiers du nu-propriétaire, qui doivent respecter les droits de l'usufruitier.

Pour une usufruitière de 60 ans, la nue-propriété vaut-elle la moitié ?

Oui, selon le barème fiscal. À 61 ans, l'usufruit ne vaut plus que 40 % de la pleine propriété.

Un usufruit temporaire de 15 ans vaut-il fiscalement 46 % ?

Oui, sauf exception : il vaut 23 % par période de dix ans, même commencée, sans pouvoir dépasser la valeur d'un usufruit viager (CGI 669, II).

Peut-on utiliser la valeur économique pour un échange ?

Oui. Le barème fiscal ne s'impose que pour les droits de donation et de succession. Pour les ventes et les échanges, la valeur économique s'applique, en tenant compte de l'âge de l'usufruitier et du revenu net qu'il pouvait espérer (Cass. civ. 1, 17 sept. 2003, n° 00-19938).

Peut-on conclure une convention de quasi-usufruit sur des valeurs mobilières ?

Oui. Le quasi-usufruit conventionnel est possible sur tout bien (CE, 18 déc. 2002, n° 230605), sans opposition de l'administration fiscale.

Le nu-propriétaire peut-il refuser de payer les gros travaux ?

Oui. Les grosses réparations sont à sa charge (C. civ. 606), mais l'usufruitier ne peut pas le contraindre à les réaliser, même en cas de destruction du bien.

La réversion d'usufruit est-elle une donation à terme ?

Oui. C'est une donation à terme de biens présents, en principe taxable ; la réversion au profit du conjoint ou du partenaire pacsé est exonérée (CGI 796-0 bis).

L'usufruitier d'un portefeuille peut-il le vendre en entier sans le nu-propriétaire ?

Non. Il gère seul le portefeuille, titre par titre (Cass. civ. 1, 12 nov. 1998, n° 96-18041, arrêt Baylet), mais la cession de l'intégralité du portefeuille requiert l'accord du nu-propriétaire.

Toutes les décisions sur les bénéfices et le dividende reviennent-elles à l'usufruitier ?

Non. Sauf clause contraire, ses droits ne concernent que l'affectation des bénéfices ; affecter le bénéfice n'est pas distribuer un dividende.

Pour transmettre à ses enfants, vaut-il mieux investir en assurance-vie que donner ?

Non, pour des sommes importantes et des parents jeunes. Exemple : parents de 66 et 60 ans, deux enfants, 1 200 000 € transmis ; l'assurance-vie coûte 440 000 €, la donation de la nue-propriété 44 000 € (100 000 € si les montants sont actualisés).