La donation de la nue-propriété

Pourquoi donner la nue-propriété ?

La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit réduit la base taxable aux droits de donation, la valeur de la nue-propriété étant inférieure à celle de la pleine propriété (CGI 669). Aucun droit n'est dû lorsque l'usufruit s'éteint pour reconstituer la pleine propriété (CGI 1133). La fiscalité doit cependant être considérée dans son ensemble et dans le temps : droits de donation et de succession, impôt sur le revenu, IFI.

Les droits de donation, comme ceux de succession, se calculent sur la part de chaque donataire, dans cet ordre :

1. Réduction de la base taxable en cas de transmission de la nue-propriété (CGI 669).
2. Abattement de 75 % sous pacte Dutreil en cas de transmission d'entreprise (CGI 787 B et 787 C).
3. Abattement personnel selon le lien de parenté (CGI 779).
4. Tarif selon le lien de parenté (CGI 777).
5. Réduction de 50 % sous pacte Dutreil pour une donation en pleine propriété par un donateur de moins de 70 ans (CGI 790).
6. Rappel des donations reçues depuis moins de quinze ans.

Exemples : 1 000 000 € donnés à deux enfants

Les donateurs ont entre 61 et 70 ans : la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété.

En cas de donation de droits démembrés grevés d'un emprunt, le passif se répartit selon les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété fixées par l'article 669 du CGI (BOI-ENR-DMTG-20-30-10). Le barème est présenté sur la page Valeur de l'usufruit.

La donation de la nue-propriété est-elle toujours moins coûteuse ?

Non, si l'usufruitier ne consomme pas les revenus. Des revenus accumulés sans nécessité ne répondent pas à l'objectif de transmission : capitalisés, ils seront taxés aux droits de succession.

Exemple : Monsieur transmet 1 000 000 € à un enfant. La donation en pleine propriété coûte 212 962 €. La donation de la nue-propriété coûte, selon son âge, de 38 194 € (35 ans) à 152 962 € (85 ans), auxquels s'ajoutent les droits de succession sur les revenus capitalisés pendant son espérance de vie (table INSEE 2018, hommes, fiscalité inchangée).

La donation de la nue-propriété n'est avantageuse, par rapport aux 212 962 € de la donation en pleine propriété, que si la rentabilité est faible et le donateur âgé. Lorsque le donateur n'a pas besoin des revenus pour vivre, donner la pleine propriété est plus intéressant : la donation efface la totalité de la plus-value, et la société civile ou la SAS permet de conserver les pouvoirs. Elle exige en revanche davantage de liquidités pour payer les droits.

Donation de la nue-propriété ou assurance-vie : laquelle coûte le moins ?

Le coût de l'assurance-vie dépend de la date de souscription du contrat, de la date des versements, avant ou après 70 ans, du nombre de bénéficiaires et du montant transmis. Le coût du démembrement dépend du lien de parenté, des donations consenties depuis moins de quinze ans et de l'espérance de vie de l'usufruitier.

Le conjoint et le partenaire pacsé sont exonérés.

Exemple

Monsieur, 66 ans, et Madame, 60 ans, mariés sans contrat, veulent transmettre 1 200 000 € à leurs deux enfants, sans donation antérieure. Espérance de vie : 17 ans pour Monsieur, 26 ans pour Madame ; rendement de 4 % par an.

• Assurance-vie : chacun souscrit un contrat de 600 000 €. Au décès de Monsieur, le contrat vaut 1 168 740 € ; chaque enfant reçoit 584 370 €, taxable pour 431 870 € après abattement, soit 86 374 € de taxe par enfant et 172 748 € au total. Au décès de Madame, le contrat vaut 1 663 482 € ; chaque enfant reçoit 831 741 €, taxable pour 679 241 €, soit 271 696 € pour les deux. Total : 444 444 €.
• Donation de la nue-propriété du bien commun : la nue-propriété vaut 360 000 € pour la part de Monsieur et 300 000 € pour celle de Madame. Les droits s'élèvent à 28 388 € et 16 388 €, soit 44 776 €. L'usufruit s'éteint sans droits au décès (CGI 1133).

Les droits de donation sont payés immédiatement, la taxe d'assurance-vie au décès. Pour comparer, on ajoute aux droits de donation les intérêts qu'un capital équivalent aurait produits jusqu'au décès : 28 388 × 1,04¹⁷ = 55 297 € et 16 388 × 1,04²⁶ = 45 435 €, soit un coût équivalent de 100 732 €, contre 444 444 € pour l'assurance-vie.

Pour l'impôt sur le revenu, l'assurance-vie reste avantageuse, les rachats n'étant imposés que sur les intérêts, sauf si la société civile souscrit des contrats d'assurance-vie, ce que certains assureurs refusent, ou des contrats de capitalisation.

Peut-on donner la nue-propriété, puis vendre avec un quasi-usufruit sur le prix ?

Oui, sous conditions. Pour obtenir des liquidités, plutôt que de vendre un bien et de payer l'impôt sur la plus-value sur la pleine propriété, le propriétaire donne la nue-propriété, ce qui génère des droits de donation sur la nue-propriété. Le bien est ensuite vendu en pleine propriété, avec un quasi-usufruit conventionnel sur le prix : l'impôt sur la plus-value ne porte que sur l'usufruit. Les règles du quasi-usufruit sont présentées sur la page Le quasi-usufruit.

Exemple chiffré

Entreprise valant 6 400 000 €, acquise 400 000 € ; deux donateurs de 65 ans, trois enfants ; tranche marginale d'imposition de 45 %.

Le quasi-usufruit sur le prix est-il un abus de droit ?

1. Pas d'abus de droit : l'acte de donation comporte une clause de remploi du prix en quasi-usufruit, sans sûreté pour la créance de restitution ; le jour de la vente, usufruitier et nu-propriétaire réitèrent cette clause et investissent le prix dans des contrats de capitalisation dont l'usufruitier peut demander le rachat (CADF, aff. n° 2006-11 ; CAA Douai, 23 oct. 2015, n° 13DA02138 ; CE, 31 mars 2017, n° 396550).
2. Pas d'abus de droit : un acte qui revêt le caractère d'une donation ne peut être regardé comme ayant un but exclusivement fiscal (CADF, aff. n° 2006-18 ; CAA Lyon, 16 déc. 2014, n° 13LY02119). Ni le délai très bref entre la donation et la cession, ni l'interdiction d'aliéner les titres, ni l'obligation de remployer le prix dans une société civile, ni la dispense de sûreté n'établissent le caractère fictif de la donation, dont les conditions, quasi-usufruit compris, figuraient dans l'acte (CE, 10 févr. 2017, n° 387960).
3. Abus de droit : l'acte de donation ne comporte pas de clause de quasi-usufruit, mais une clause de remploi de l'intégralité du prix ; le prix est versé à l'usufruitier et la convention de quasi-usufruit n'est conclue qu'après la vente (CADF, aff. n° 2008-06 ; CAA Lyon, 7 nov. 2013, n° 12LY02321 ; CE, 14 oct. 2015, n° 374440).
4. Abus de droit : l'acte de donation prévoit un remploi en démembrement sur tous biens choisis par les usufruitiers ; la convention de quasi-usufruit, dispensant de garantie, est conclue après la vente, et le produit de cession de titres donnés en pleine propriété est réapproprié. Les clauses de la donation étant figées à la date de la cession, la convention postérieure ne peut être prise en compte pour apprécier l'intention libérale (CADF, aff. n° 2013-45 ; CAA Nantes, 2 juill. 2020, n° 18NT01415).
5. Pas d'abus de droit pour une cession d'usufruits temporaires à une société qui finance la constitution d'un patrimoine immobilier : l'administration, se bornant à invoquer un montage artificiel, ne justifie pas l'abus (CADF, aff. n° 2019-42 et suivantes ; CAA Paris, 28 mai 2025, n° 24PA01226).
6. Un parent donne la nue-propriété de titres ; après la cession, le prix est attribué au quasi-usufruitier, qui en dispose pour des dépenses personnelles. Le comité replace l'opération dans un projet global de transmission comprenant une donation ultérieure en pleine propriété sous pacte Dutreil et écarte le but principalement fiscal. L'administration ne suit pas l'avis : elle considère la donation de la nue-propriété comme une opération autonome à motif principalement fiscal (CADF, 19 mars 2026, aff. n° 2026-01).

Deux autres affaires illustrent les limites :

• Donation de la nue-propriété d'une somme d'argent avec quasi-usufruit, puis déduction de la dette de restitution au décès du donateur : la donation devant porter sur des biens présents, l'abus de droit est retenu pour la différence entre le montant donné et les liquidités dont disposait le donateur (CADF, rapport 2023, aff. n° 2022-15 et 2022-16).
• Donation de la nue-propriété de titres, vente, prix crédité sur le compte du donateur, convention de quasi-usufruit postérieure et déclaration rectificative : l'absence d'intention libérale et le but d'effacer la plus-value caractérisent l'abus de droit (CADF, rapport 2023, aff. n° 2023-04).

La créance de restitution est-elle déductible ?

Elle n'est pas déductible en cas d'abus de droit. Elle est présumée non déductible en l'absence de motivation économique valable, en cas de délai court entre les opérations, ou lorsque l'opération procède de la volonté et du pouvoir de décision de l'usufruitier (CGI 774 bis ; BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, 26 sept. 2024).

Il est conseillé de prévoir la convention de quasi-usufruit dans l'acte de donation, avant la vente, le plus tôt possible, et de l'enregistrer sans tarder pour lui donner date certaine, en soulignant les motivations économiques et en montrant qu'elles l'emportent sur les considérations fiscales.

Qu'est-ce que la double libéralité de l'usufruit et de la nue-propriété ?

Exemple : un grand-parent de 68 ans et son enfant sont actionnaires d'une entreprise. En accord avec l'enfant, le grand-parent souhaite transmettre la nue-propriété de ses actions à ses petits-enfants.

1. Le grand-parent consent une donation-partage de la nue-propriété à ses petits-enfants et se réserve l'usufruit, en prévoyant dans l'acte qu'il reviendra à son enfant, puis au conjoint de celui-ci.
2. Au décès du grand-parent, à 90 ans, l'usufruit revient à l'enfant.
3. Au décès de l'enfant et de son conjoint, les petits-enfants deviennent pleins propriétaires.

• Donation de la nue-propriété aux petits-enfants : la nue-propriété vaut 60 % (usufruitier de 68 ans), avec un abattement de 31 865 € par petit-enfant et le tarif en ligne directe, de 5 % à 45 %.
• Décès du grand-parent : toutes les réversions d'usufruit relèvent des droits de succession (CGI 796-0 quater). L'usufruit réversible de l'enfant vaut 20 % (usufruitier de 90 ans), avec l'abattement de 100 000 € et le tarif en ligne directe. Si le second usufruitier est plus jeune que le premier, le nu-propriétaire obtient une restitution (CGI 1965 B).
• Décès de l'enfant : les petits-enfants deviennent pleins propriétaires sans droits (CGI 1133).

Sous pacte Dutreil, l'abattement de 75 % s'applique à la base taxable (CGI 787 B).

Qu'est-ce que la donation à terme de la nue-propriété ?

La donation à terme est une donation de biens présents dont l'exécution est différée : le transfert de jouissance intervient à une date fixée. Les droits sont dus dès la donation.

• Monsieur donne à terme à son enfant un bien de 100 000 € ; les droits sont nuls après abattement. À son décès, le bien vaut 1 500 000 € ; aucun droit n'est dû, ils ont déjà été réglés.
• Un chef d'entreprise anticipe sa succession : il conserve la maîtrise de l'entreprise, mais s'engage à en transférer la jouissance à l'enfant au moment prévu. Pour les tiers, il reste seul propriétaire jusqu'à cette date. Le terme peut être l'âge du donateur ou du donataire, ou un autre événement. L'acte doit prévoir le décès du donateur et peut autoriser une livraison anticipée.

La règle « donner et retenir ne vaut » impose que le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement (C. civ. 894). Le transfert définitif de la propriété « n'a pas pour corollaire obligatoire le paiement immédiat de la somme donnée, lequel ne constitue qu'une modalité librement arrêtée entre les parties, du transfert de sa jouissance » (Cass. civ. 2, 22 févr. 2005, n° 03-14111). La réversion d'usufruit est une donation à terme de biens présents (Cass. ch. mixte, 8 juin 2007, n° 05-10727 ; Cass. civ. 1, 31 oct. 2007, n° 06-18996).

Le donateur doit posséder le bien au moment de l'acte, et la donation doit être définitive, sans faculté de repentir. Le dessaisissement étant actuel et irrévocable, les droits sont dus dès la donation ; la plus-value acquise entre la donation et le transfert n'est pas taxée. Le bien est taxable à l'impôt sur la fortune dans le patrimoine du donataire (TGI Mulhouse, 10 nov. 2006, jugement rendu en matière d'ISF, transposable à l'IFI).

Donation à terme alternative en nue-propriété

Madame consent à son enfant une donation à terme alternative portant sur la nue-propriété de son entreprise ou sur une somme d'argent. Si l'enfant reprend l'entreprise, un complément de droits est dû sur la différence de valeur de la nue-propriété au moment de la livraison. S'il ne la reprend pas, Madame délivre, au terme ou par anticipation, une somme d'argent sur laquelle elle exerce un quasi-usufruit, dont la dette de restitution n'est pas déductible de sa succession.

Le démembrement protège-t-il le conjoint survivant ?

Des droits en usufruit présentent des avantages, mais aussi des inconvénients :

• Le conjoint survivant bénéficie d'un complément de revenus toute sa vie.
• Le nu-propriétaire ne peut pas vendre un bien sans l'accord de l'usufruitier, y compris lorsque les biens sont en indivision.
• Les enfants nus-propriétaires peuvent demander le paiement différé et fractionné des droits de succession sur la totalité du patrimoine.

L'usufruit successif est à envisager si nécessaire, et non par habitude.

Le conjoint choisit en général l'option au jour du décès ; l'acte peut préciser la quotité dont il disposera.

• Totalité en usufruit : les héritiers reçoivent la nue-propriété, et l'usufruit la rejoindra sans droits au décès du conjoint. C'est l'option la plus souvent choisie. Les héritiers peuvent demander la conversion de l'usufruit en rente viagère, sauf sur la résidence principale.
• 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit : le conjoint gagne en autonomie financière.
• Quotité disponible ordinaire : le conjoint gère en toute autonomie, mais n'a plus vocation à la totalité de la succession.

Exemple

Le conjoint survivant est exonéré de droits de succession (loi n° 2007-1223 du 21 août 2007). Monsieur décède en laissant son épouse de 69 ans et deux enfants ; les époux s'étaient consenti une donation au dernier vivant ; l'actif net est de 1 000 000 €. L'usufruit vaut 40 %.

Dans la troisième option, le conjoint reçoit 250 000 € en pleine propriété et un usufruit sur 750 000 € valant 300 000 €.

Est-ce toujours une bonne idée ?

La question est celle de la priorité de la personne : transmettre à ses enfants ou protéger son conjoint. Attribuer des droits à l'un, c'est en priver l'autre. Il n'est pas nécessaire d'attribuer un usufruit ou un capital à une personne pour la protéger : la société civile, y compris pour la résidence principale, est une réponse. La donation entre époux est souvent consentie par habitude ; elle peut contraindre le conjoint à épargner des revenus qu'il ne dépense pas, retarder la transmission, créer des tensions familiales et lui imposer les contraintes du démembrement.

Famille recomposée : l'avantage matrimonial en usufruit

L'avantage matrimonial est l'enrichissement procuré à un époux par rapport au régime légal. Il ne porte que sur les biens communs et permet de transférer au conjoint survivant plus de la moitié, voire la totalité, du patrimoine commun, sans droits. Les biens compris dans l'avantage n'entrent pas dans la succession ; les enfants n'héritent qu'au second décès. Les clauses sont l'attribution intégrale de la communauté (C. civ. 1524), le partage inégal (C. civ. 1520) et le préciput (C. civ. 1515).

Si les avantages excèdent la quotité disponible, l'enfant d'un autre lit peut exercer l'action en retranchement pour obtenir sa réserve, et les avantages sont réduits à la quotité disponible (C. civ. 1527). Stipulé en usufruit, l'avantage matrimonial paralyse l'action en retranchement, la quotité disponible entre époux pouvant porter sur l'usufruit de la totalité. De plus, les enfants ne peuvent pas demander la conversion en rente viagère d'un usufruit issu d'un contrat de mariage, comme ils le pourraient pour un usufruit issu d'une libéralité. Exemple : préciput de l'usufruit de parts de société civile, qui assure l'autonomie du conjoint survivant.

Le démembrement permet-il d'aménager la réserve héréditaire ?

Deux exemples : la donation entre époux avec attribution en quasi-usufruit, et le legs résiduel de la nue-propriété de parts de société civile ou de SAS. D'autres solutions existent : libéralités entre époux, avantages matrimoniaux, société civile, tontine, adoption de l'enfant du conjoint, assurance-vie, prêt à usage.

Donation entre époux avec attribution en quasi-usufruit

La convention de quasi-usufruit peut porter sur l'ensemble des biens composant l'actif de la succession (CE, 18 déc. 2002, n° 230605). L'usufruitier devient titulaire de la totalité des droits de propriété ; le nu-propriétaire n'est que créancier à terme d'un montant égal à la valeur des biens. L'usufruitier peut tout consommer, et le nu-propriétaire supporte le risque de son insolvabilité.

Legs résiduel de la nue-propriété de parts

• La donation ne convient pas : le gratifié doit l'accepter, ce qui est impossible si les relations sont tendues.
• Le testament graduel ne convient pas : le premier gratifié doit conserver le bien et ne peut pas en disposer. La réserve héréditaire est transmise libre de charges (C. civ. 912) ; une libéralité graduelle ne peut porter que sur la quotité disponible, sauf accord du gratifié.
• La libéralité résiduelle peut porter sur la réserve. Associée à une société civile ou une SAS, elle permet de transmettre avec des charges indirectes : agrément, exclusion, répartition inégale du dividende, droit de vote plural, grosses réparations à la charge du nu-propriétaire figurent dans les statuts et non dans l'acte.

Exemple : André et Sophie sont mariés sous séparation de biens, avec une donation entre époux, et ont une fille, Brigitte. André a un fils d'un premier lit, Charles, du même âge que Sophie, qu'il ne voit plus. André souhaite favoriser Brigitte.

1. André apporte ses biens à une société civile. Brigitte souscrit quelques parts de préférence en pleine propriété, à droit de vote plural et dividende majoré.
2. André lègue à Charles, à hauteur de sa réserve, la nue-propriété de parts à droit de vote simple, sous forme de legs résiduel : Brigitte est seconde gratifiée, et ses enfants le sont à défaut, faute de quoi les parts reviendraient à Charles en cas de prédécès de Brigitte.
3. André lègue à Brigitte des parts en pleine propriété ou en nue-propriété ; Sophie pourra cantonner une partie de son émolument à son profit.

La libéralité étant résiduelle, la réserve de Charles est libre de charges : il peut en théorie disposer de la nue-propriété de ses parts, ou de la pleine propriété si Sophie décède avant lui. À son décès, les parts reviennent à Brigitte, ou à ses enfants en cas de prédécès. Les statuts doivent prévoir la consultation écrite des associés.

Questions fréquentes

La donation de la nue-propriété réduit-elle les droits de donation ?

Oui. La base taxable est la valeur de la nue-propriété selon le barème (CGI 669), et la pleine propriété se reconstitue sans droits au décès de l'usufruitier (CGI 1133).

Combien coûte la donation de 1 000 000 € à deux enfants par un parent de 65 ans ?

76 388 € en nue-propriété, contre 156 388 € en pleine propriété ; 32 776 € et 112 776 € si les deux parents donnent.

La donation de la nue-propriété est-elle avantageuse si l'usufruitier épargne ses revenus ?

Pas toujours. Les revenus capitalisés sont taxés à la succession ; la donation en pleine propriété devient alors souvent moins coûteuse, sauf rendement faible et donateur âgé.

Donner la nue-propriété puis vendre avec quasi-usufruit est-il un abus de droit ?

Pas nécessairement, si la convention de quasi-usufruit figure dans l'acte de donation avant la vente (CE, 10 févr. 2017, n° 387960). L'abus est retenu lorsqu'elle est conclue après la vente (CE, 14 oct. 2015, n° 374440).

La réversion d'usufruit est-elle taxée à la donation ?

Non. Toutes les réversions d'usufruit relèvent des droits de succession (CGI 796-0 quater) ; celle au profit du conjoint ou du partenaire pacsé est exonérée.

La donation à terme est-elle valable ?

Oui. Le paiement différé n'est qu'une modalité du transfert de jouissance (Cass. civ. 2, 22 févr. 2005, n° 03-14111) ; les droits sont dus dès la donation.

Le conjoint survivant doit-il recevoir l'usufruit de la totalité ?

Non. Avec une donation entre époux, il peut choisir la quotité disponible, 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit, ou la totalité en usufruit.

Un avantage matrimonial en usufruit protège-t-il contre l'action en retranchement ?

Oui. La quotité disponible entre époux pouvant porter sur l'usufruit de la totalité, l'action en retranchement est paralysée (C. civ. 1527).