La nue-propriété : droits, protection et fin du démembrement

En résumé

Le nu-propriétaire recouvrera la pleine propriété sans droits au décès de l'usufruitier.
Il peut céder sa nue-propriété, mais ne peut pas vendre la pleine propriété sans l'usufruitier.
Il est protégé par l'inventaire, la caution et, face au conjoint survivant, l'emploi des sommes et la conversion en rente viagère.
Le démembrement naît de la loi, d'une donation, d'un testament, d'une vente ou d'une acquisition démembrée.
Il prend fin principalement au décès de l'usufruitier, au terme de l'usufruit ou à la vente du bien.

Quels sont les droits du nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire a un droit futur : à l'extinction de l'usufruit, il disposera de la pleine propriété. La réunion de l'usufruit à la nue-propriété par l'expiration du temps fixé ou par le décès de l'usufruitier ne donne lieu à aucun impôt (CGI 1133) : sauf exception (CGI 751), aucun droit n'est dû sur la valeur de l'usufruit ni sur les plus-values acquises pendant l'usufruit.

Le nu-propriétaire peut librement donner, vendre, échanger ou transmettre sa nue-propriété, pourvu que les droits de l'usufruitier ne soient pas affectés : la vente du bien ne change rien au droit de l'usufruitier, qui continue à en jouir s'il n'y a pas renoncé. Il peut aussi concéder ou léguer un usufruit qui ne commencera qu'à l'extinction de l'usufruit en cours (Cass. civ. 1, 4 avril 1991, n° 89-18361 ; Cass. com., 30 mai 1995, n° 93-16978). À son décès, la nue-propriété passe à ses héritiers, qui doivent respecter les droits de l'usufruitier.

Un époux peut donner aux enfants la nue-propriété du logement de famille qui lui est propre, sans l'accord de son conjoint, malgré la cogestion du logement familial (C. civ. 215 ; Cass. civ. 1, 22 mai 2019, n° 18-16666).

Quelles sont ses obligations ?

Le nu-propriétaire doit laisser l'usufruitier jouir du bien et en percevoir les revenus. Il ne peut disposer de la pleine propriété sans l'accord de l'usufruitier (C. civ. 815-5, al. 2), et le juge ne peut ordonner la vente forcée de la pleine propriété contre la volonté du nu-propriétaire (C. civ. 545 et 815-5-1 ; Cass. civ. 1, 13 juin 2019, n° 18-17347). Il assume les grosses réparations (C. civ. 606) et, en cas d'emprunt, le remboursement du capital (C. civ. 612).

Le créancier d'un usufruitier condamné ne peut saisir la pleine propriété d'un bien dont la nue-propriété appartient à des tiers, comme les enfants, que s'il établit que l'usufruitier a la libre disposition de l'ensemble du bien et que les nus-propriétaires ne sont pas de bonne foi ; le juge vérifie en outre que la saisie est proportionnée (Cass. crim., 15 janv. 2025, n° 24-80694).

Démembrement et indivision

Il n'y a pas d'indivision entre nu-propriétaire et usufruitier, car leurs droits ne sont pas de même nature (Cass. civ. 1, 18 oct. 1989 ; 13 déc. 1989 ; 7 juill. 1993). Il y a en revanche indivision entre plein propriétaire et usufruitier, ou entre plein propriétaire et nu-propriétaire (Cass. civ. 1, 6 févr. 1996, n° 94-12085 ; Cass. civ. 3, 7 juill. 2016, n° 15-10278).

Les nus-propriétaires indivis peuvent demander le partage de la nue-propriété sans attendre l'extinction de l'usufruit, puisque ce partage n'affecte pas les droits de l'usufruitier (Cass. civ. 1, 15 janv. 2025, n° 22-24672).

Un indivisaire seul (C. civ. 815-2)	Majorité des deux tiers (C. civ. 815-3)	Unanimité (C. civ. 815-3)
Actes de conservation	Actes d'administration ; mandat général d'administration ; baux autres que ruraux, commerciaux, industriels ou artisanaux ; vente de meubles pour payer les dettes de l'indivision ; vente autorisée par le tribunal (C. civ. 815-5-1)	Actes de disposition et tout acte qui ne relève pas de l'exploitation normale des biens indivis

Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, et le partage peut toujours être demandé, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention (C. civ. 815, al. 1).

Comment le nu-propriétaire est-il protégé ?

La protection du nu-propriétaire est plus forte lorsque l'usufruitier est le conjoint survivant.

Mesure	Droit commun	Usufruit légal du conjoint	Usufruit conventionnel du conjoint
Inventaire des meubles et état des immeubles	Oui (C. civ. 600), sauf dispense	Oui (C. civ. 600)	Oui, d'ordre public (C. civ. 1094-3)
Caution	Oui (C. civ. 601), sauf dispense	Oui (C. civ. 601)	Oui (C. civ. 601)
Emploi des sommes	Non	Non	Oui, d'ordre public (C. civ. 1094-3)
Conversion en rente viagère	Non	Oui, d'ordre public (C. civ. 759)	Oui, d'ordre public (C. civ. 759)

L'usufruitier ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, en présence du nu-propriétaire, un inventaire des meubles et un état des immeubles (C. civ. 600). Il peut en être dispensé, sauf pour un usufruit résultant d'une disposition entre époux (C. civ. 1094-3). Écarter l'inventaire peut être conseillé pour des raisons psychologiques.
L'usufruitier donne caution de jouir en bon père de famille, s'il n'en est dispensé par l'acte ; les parents usufruitiers légaux et le vendeur ou le donateur sous réserve d'usufruit en sont dispensés (C. civ. 601). À défaut de caution, il peut être tenu de faire emploi des sommes (C. civ. 603).
Lorsque l'usufruit résulte d'une donation entre époux, les enfants peuvent exiger, malgré toute clause contraire, l'inventaire, l'emploi des sommes et la mise au nominatif ou en dépôt des titres au porteur (C. civ. 1094-3).

La conversion de l'usufruit du conjoint en rente viagère

L'usufruit ou le quasi-usufruit du conjoint, d'origine légale, testamentaire ou résultant d'une donation entre époux, peut être converti en rente viagère à la demande du conjoint ou des nus-propriétaires (C. civ. 759), sauf pour le logement et le mobilier, dont le juge ne peut imposer la conversion (C. civ. 760, al. 3). Ce droit est d'ordre public (C. civ. 759-1). À défaut d'accord, le juge est saisi, jusqu'au partage définitif ; il fixe le montant de la rente, les sûretés et l'indexation, en tenant compte d'éléments subjectifs comme la santé de l'usufruitier. La conversion en capital suppose l'accord des parties (C. civ. 761), qui peuvent lui donner un effet rétroactif (C. civ. 762).

Sont exclus de la conversion en rente les droits viagers sur le logement et le mobilier, l'usufruit résultant d'une donation entre vifs, l'usufruit successif, qui est une donation à terme de biens présents, et l'usufruit résultant d'un avantage matrimonial, qui n'est pas d'origine successorale.

La conversion de l'usufruit légal du conjoint supporte le droit fixe des actes innomés, car c'est un simple acte d'exécution de la loi (BOI-ENR-DMTG-10-50-10, n° 140). Pour un autre usufruit, la conversion prévue dans la donation est un complément de donation taxable ; non prévue, elle est une donation en cas d'intention libérale, sinon une vente.

Comment naît le démembrement ?

L'usufruit est établi par la loi ou par la volonté de l'homme (C. civ. 579).

Par la loi, au décès, le conjoint survivant recueille à son choix l'usufruit de la totalité des biens ou le quart en pleine propriété lorsque tous les enfants sont issus des deux époux (C. civ. 757).
À titre gratuit, le démembrement résulte d'une donation de la nue-propriété ou de l'usufruit, d'une donation entre époux, d'un avantage matrimonial en usufruit, d'un legs de l'usufruit à une personne et de la nue-propriété à une autre (C. civ. 899), ou d'une clause bénéficiaire d'assurance-vie.
À titre onéreux, il résulte de la vente ou de l'apport en société de l'usufruit ou de la nue-propriété, ou d'une acquisition démembrée, l'usufruit étant acquis par une personne et la nue-propriété par une autre.

Comment le démembrement prend-il fin ?

Lorsque l'usufruit s'éteint, la pleine propriété est reconstituée. L'usufruit s'éteint le plus souvent par le décès de l'usufruitier (C. civ. 617), l'arrivée du terme d'un usufruit temporaire, ou la cession du bien démembré. Plus rarement :

L'usufruit cesse par la renonciation de l'usufruitier (C. civ. 621 et 622).
L'usufruit cesse par sa conversion en rente viagère (C. civ. 759).
L'usufruit cesse par la perte totale du bien (C. civ. 617).
L'usufruit cesse par la déchéance de l'usufruitier pour abus de jouissance (C. civ. 618).
L'usufruit cesse par son non-usage pendant trente ans (C. civ. 617 et 2262).

Lorsque deux époux ont donné la nue-propriété d'un bien commun avec réserve d'usufruit, le décès de l'un n'éteint pas la moitié de l'usufruit : l'usufruit continue de grever l'intégralité du bien (Cass. civ. 1, 11 mai 2016, n° 14-16967).
La dissolution d'une société usufruitière n'équivaut pas au décès de l'usufruitier : l'usufruit demeure un actif de la société, qui peut le céder ou le restituer à l'associé apporteur (CA Paris, 3 oct. 2013, n° 13/05010).
La conclusion d'un bail commercial sur des locaux destinés à un autre usage altère la substance du bien et peut entraîner la déchéance de l'usufruit (Cass. civ. 3, 4 juin 1975, n° 74-10777).
Un défaut d'entretien prolongé entraînant une détérioration importante du gros œuvre justifie la déchéance, même si le nu-propriétaire n'a pas réalisé les grosses réparations (Cass. civ. 3, 12 mars 1970, n° 68-13805).

Questions fréquentes

Le nu-propriétaire paie-t-il des droits au décès de l'usufruitier ?

Non. La réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier ou au terme de l'usufruit ne donne lieu à aucun impôt (CGI 1133), sauf exception (CGI 751).

Les nus-propriétaires peuvent-ils partager la nue-propriété avant le décès de l'usufruitier ?

Oui. Ce partage n'affecte pas les droits de l'usufruitier (Cass. civ. 1, 15 janv. 2025, n° 22-24672).

Les enfants peuvent-ils exiger un inventaire du conjoint usufruitier ?

Oui, lorsque l'usufruit résulte d'une donation entre époux, malgré toute clause contraire (C. civ. 1094-3). Ils peuvent aussi exiger l'emploi des sommes.

L'usufruit d'une donation entre vifs peut-il être converti en rente viagère ?

Non. La conversion en rente viagère concerne l'usufruit du conjoint d'origine légale, testamentaire ou résultant d'une donation entre époux (C. civ. 759).

Le décès d'un des deux époux usufruitiers éteint-il la moitié de l'usufruit ?

Non, pour un bien commun : l'usufruit continue de grever l'intégralité du bien (Cass. civ. 1, 11 mai 2016, n° 14-16967).