L'usufruit : droits et devoirs de l'usufruitier

Quels sont les droits de l'usufruitier ?

• L'usufruitier jouit de la chose et en perçoit les revenus : il a droit à toute espèce de fruits, naturels, industriels ou civils (C. civ. 578 et 582).
• L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail, et même vendre ou donner son droit (C. civ. 595 et 621), sans porter atteinte aux droits du nu-propriétaire ; l'usufruit cédé s'éteint au décès du cédant.
• L'usufruitier accomplit les actes de gestion courante et peut agir en justice pour préserver son droit, mais il est privé des actes de disposition (CA Toulouse, 26 avril 2018, n° 17/04708).

L'usufruit peut porter sur des immeubles, des meubles corporels (mobilier, œuvres d'art, véhicules), des meubles incorporels (fonds de commerce), des valeurs mobilières (actions, parts, obligations, OPCVM) et des actifs monétaires, par le quasi-usufruit (C. civ. 581).

La protection de l'usufruitier

La vente d'un bien démembré ne peut avoir lieu sans l'accord de l'usufruitier : le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété contre sa volonté (C. civ. 815-5, al. 2 ; Cass. civ. 1, 13 juin 2019, n° 18-17347). Inversement, ni l'usufruitier ni le juge ne peuvent vendre la pleine propriété sans l'accord du nu-propriétaire (C. civ. 545 et 815-5-1 ; Cass. civ. 1, 13 oct. 1993, n° 91-20707 ; Cass. civ. 1, 17 janv. 2006, n° 04-13789 ; Cass. civ. 3, 18 nov. 2009, n° 08-19875). Le nu-propriétaire ne peut, par son fait, nuire aux droits de l'usufruitier (C. civ. 599).

Quels sont les devoirs de l'usufruitier ?

• L'usufruitier doit jouir du bien en bon parent de famille : être attentif, diligent, veiller à sa conservation et éviter sa détérioration (C. civ. 601 et 618).
• L'usufruitier ne doit pas altérer la substance de la chose, et ne peut donc pas vendre le bien (C. civ. 578).
• L'usufruitier doit respecter la destination du bien : il ne peut pas transformer un local d'habitation en local commercial (Cass. civ., 4 juin 1975).
• L'usufruitier supporte les charges annuelles, comme les impôts (C. civ. 608), et les réparations d'entretien (C. civ. 605) ; les grosses réparations incombent au nu-propriétaire (C. civ. 606).
• En cas d'emprunt, l'usufruitier rembourse les intérêts et le nu-propriétaire le capital (C. civ. 612).

L'usufruit peut cesser par l'abus de jouissance de l'usufruitier, s'il commet des dégradations ou laisse dépérir le bien faute d'entretien (C. civ. 618).

Usufruit viager ou temporaire ?

L'usufruit est par essence un droit viager : même constitué pour une durée fixe, il s'éteint de plein droit au décès de l'usufruitier (Cass., ch. réunies, 16 juin 1933 ; Cass. civ. 3, 17 avril 2019, n° 18-11820). Il est temporaire lorsqu'il est fixé pour une période déterminée ou déterminable ; il s'éteint alors au terme convenu, ou au décès de l'usufruitier s'il survient avant. Le terme doit être déterminable, par exemple le jour où le dernier enfant sera majeur, établi dans une profession ou marié (Cass. civ. 2, 4 juin 1986, n° 84-16958).

L'usufruit d'une société

L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans (C. civ. 619) ; la règle est d'ordre public (Cass. civ. 3, 7 mars 2007, n° 06-12568). L'usufruit peut être consenti à une personne morale pour la durée de vie d'une personne physique : il est alors viager (Cass. com., 26 sept. 2018, n° 16-26503 ; CA Paris, 13 sept. 2016, n° 13/13840).

• La cession d'un usufruit viager sans terme fixe est imposable en tant que plus-value, même si l'usufruit consenti à une personne morale ne dure que trente ans (CAA Marseille, 18 févr. 2021, n° 19MA03657).
• L'apport à une société, pour trente ans, d'un usufruit viager préconstitué est imposable en tant que plus-value et non en tant que revenu (CAA Paris, 5 oct. 2021, n° 20PA01257), contrairement à la doctrine fiscale.
• L'article 13, 5 du CGI s'applique lorsque l'usufruit est cédé pour une période qui n'est pas exclusivement déterminée par la durée de la vie humaine : la première cession d'usufruit temporaire à une personne morale relève de ce régime (CE, 31 mars 2022, n° 458518).

Usufruit conjoint et usufruit successif

L'usufruit est conjoint lorsque plusieurs personnes, le plus souvent les parents, en jouissent simultanément, notamment lorsque le bien démembré est commun ou indivis. Il est successif, improprement dit réversible, lorsque plusieurs personnes en jouissent l'une après le décès de l'autre ; il doit être stipulé avant sa constitution, par acte entre vifs ou par testament (C. civ. 949). L'usufruit ne peut sinon être transmis par succession ou testament.

• L'usufruit successif protège le conjoint survivant : un époux donne la nue-propriété à ses enfants en stipulant un usufruit successif au profit de son conjoint.
• L'usufruit successif permet de transmettre à plusieurs générations : un grand-parent donne la nue-propriété à ses petits-enfants en stipulant un usufruit successif au profit de sa fille.

Exemple de clause : « les donateurs se réservent expressément l'usufruit des biens donnés avec réversion de cet usufruit sur la tête du survivant en cas de prédécès de l'un d'eux ».

Le nu-propriétaire peut aussi constituer un usufruit successif futur, qui s'ouvrira au décès de l'usufruitier actuel, par acte entre vifs (Cass. civ. 1, 25 oct. 1978, n° 76-13775) ou par testament (Cass. com., 30 mai 1995, n° 93-16978 ; Cass. com., 26 nov. 2025, n° 25-11757), en respectant la réserve héréditaire. L'usufruit du conjoint survivant peut s'imputer sur la réserve et sur la quotité disponible ordinaire ; celui attribué à un concubin ou à un partenaire pacsé ne peut porter que sur la quotité disponible (Cass. civ. 1, 22 juin 2022, n° 20-23215).

La clause de réversion d'usufruit

La réversion d'usufruit est une donation à terme de biens présents, et non une donation sous condition de survie : le droit du bénéficiaire lui est acquis dès l'acte, seul son exercice étant différé au décès du disposant (Cass. ch. mixte, 8 juin 2007, n° 05-10727). Elle est donc en principe taxable dès la donation, alors qu'une donation conditionnelle ne l'est qu'à la réalisation de la condition (CGI 676).

Toutes les réversions d'usufruit relèvent des droits de mutation par décès, quels que soient l'origine du démembrement et le bénéficiaire (CGI 796-0 quater). Sont exonérées les réversions au profit du conjoint survivant et du partenaire pacsé (CGI 796-0 bis) et des frères et sœurs vivant ensemble (CGI 796-0 ter). Les réversions consenties au conjoint avant le 22 août 2007 restent taxables ; pour les bénéficiaires non exonérés, l'évaluation des biens, l'âge de l'usufruitier et le tarif s'apprécient à la date du décès (Rép. min. Bianco n° 4451, JOAN 18 mars 2008). La renonciation à un usufruit successif du vivant de l'usufruitier de premier rang supporte le droit fixe de 125 €.

La réversion d'usufruit est une donation de biens présents, maintenue en cas de divorce (C. civ. 265, al. 1) ; mais, prenant effet au décès, elle est révocable à tout moment (C. civ. 1096). Il est conseillé de prévoir dans l'acte sa révocation automatique en cas de divorce.

L'usufruit du conjoint peut-il être converti ?

Tout usufruit du conjoint, d'origine légale, testamentaire ou contractuelle, peut être converti en rente viagère à la demande du conjoint ou des héritiers nus-propriétaires (C. civ. 759), sauf pour le logement et le mobilier, dont la conversion ne peut être imposée par le juge (C. civ. 760, al. 3). Ce droit est d'ordre public : le défunt ne peut l'écarter et le conjoint ne peut y renoncer (C. civ. 759-1). La conversion en capital suppose l'accord des parties (C. civ. 761).

La renonciation à l'usufruit

L'usufruitier peut renoncer à son usufruit (C. civ. 621), expressément ou tacitement, sans forme particulière (Cass. req., 16 mars 1870). Autoriser le nu-propriétaire à transformer le bien vaut renonciation tacite (Cass. civ. 1, 31 oct. 1989, n° 88-14343). En revanche, quitter les lieux, ne pas s'opposer à des aménagements et ne pas entretenir le bien ne caractérisent pas une volonté non équivoque de renoncer (Cass. civ. 3, 6 mai 2021, n° 20-15888).

• La renonciation abdicative, sans volonté de transfert, éteint le droit ; motivée par exemple par le désir de se libérer de charges trop lourdes, elle n'exprime aucune intention libérale (Cass. com., 2 déc. 1997, n° 96-10729) et supporte le droit fixe de 125 € (CGI 680).
• La renonciation translative, avec volonté de transfert, est taxable aux droits de donation si elle réunit l'intention libérale, le dessaisissement irrévocable et l'acceptation du gratifié ; c'est à l'administration de le prouver.

L'administration peut requalifier la renonciation en donation lorsque les nus-propriétaires entrent en jouissance et assument les droits d'un plein propriétaire, par exemple en concluant des baux et en percevant les loyers (Rép. min. Bernard n° 11899, JOAN 23 févr. 1987 ; Rép. min. Bourdin n° 356, JO Sénat 20 mars 2008). L'acceptation tacite des donataires peut résulter de la déclaration des titres en pleine propriété et de l'encaissement des revenus (Cass. com., 21 juin 2011, n° 10-20461).

L'abandon de l'usufruit au profit d'une société nue-propriétaire constitue une donation taxable au taux de 60 %, même si les enfants sont associés (Cass. com., 10 avril 2019, n° 17-19733), et un profit imposable à l'impôt sur les sociétés (CGI 38-2 ; CE, 14 oct. 2019, n° 417095).

Usufruit, droit d'usage et d'habitation, droit réel de jouissance spéciale

Le droit d'usage et d'habitation

Le droit d'usage et d'habitation s'établit et se perd comme l'usufruit (C. civ. 625). C'est un démembrement de la propriété qui donne à son titulaire, pour ses besoins et ceux de sa famille, un droit de jouissance limité à l'usage et à l'habitation (Cass. civ. 3, 7 juill. 2016, n° 15-10278). Il oblige à jouir du bien personnellement et en nature (CA Pau, 21 mai 2013, n° 11/04565) : le titulaire peut y demeurer avec sa famille, mais ne peut ni louer ni céder son droit (C. civ. 631 à 634). Consenti sans durée, il est viager (CA Aix-en-Provence, 7 déc. 2017, n° 16/07758) ; consenti à une personne morale, il dure trente ans. Il est soumis au rapport et à la réduction (C. civ. 917).

Le conjoint survivant titulaire du droit viager au logement peut toutefois le louer, à usage autre que commercial ou agricole, lorsque le logement n'est plus adapté à ses besoins, pour financer un nouvel hébergement (C. civ. 764, al. 4).

La mise à disposition gratuite d'un logement, sans écrit ni intention libérale, est un prêt à usage (commodat), révocable à tout moment avec un préavis raisonnable, et non un droit d'usage et d'habitation, qui suppose un acte notarié (CA Rennes, 15 sept. 2026, n° 23/00621 ; C. civ. 625, 931, 1875, 1876 et 1888).

Le droit réel de jouissance spéciale

Le propriétaire peut accorder à une autre personne, pour une certaine durée, un droit réel de jouissance spéciale sur son bien. Non prévu par la loi, ce droit résulte de la volonté des parties (C. civ. 544 ; arrêt Caquelard, 13 févr. 1834). Il échappe aux règles du démembrement et du droit d'usage et d'habitation (Cass. civ. 3, 31 oct. 2012, n° 11-16304) et peut porter sur un immeuble, des meubles ou des droits sociaux, au profit d'une personne physique ou morale.

• Le vendeur d'un immeuble peut se réserver la jouissance d'une partie du bien.
• Un propriétaire peut consentir à une fondation le droit d'occuper un étage de sa maison (Cass. civ. 3, 31 oct. 2012, n° 11-16304).
• Un copropriétaire peut accorder aux autres l'accès à sa piscine pendant les vacances scolaires (Cass. civ. 3, 7 juin 2018, n° 17-17240).
• La convention peut accorder le droit de louer le bien, si les revenus servent les fins du titulaire (Cass. civ. 3, 6 avril 2023, n° 21-19851).

Accordé à une personne morale, ce droit peut dépasser trente ans, sans pouvoir être perpétuel (Cass. civ. 3, 18 janv. 2023, n° 21-23000 ; Cass. civ. 3, 15 févr. 2023, n° 21-21586 ; Cass. civ. 3, 4 mars 2021, n° 19-25167). À défaut de limitation prévue par les parties, il s'éteint selon les règles des articles 619 et 625 du Code civil, soit trente ans (Cass. civ. 3, 28 janv. 2015, n° 14-10013).

La jouissance légale des biens des enfants mineurs

Le représentant légal perçoit les revenus des biens de l'enfant jusqu'à ses seize ans, en contrepartie de son devoir d'éducation et d'entretien (C. civ. 386-1 à 386-4). La jouissance légale ne s'étend pas aux biens acquis par le travail de l'enfant, à ceux donnés ou légués à condition que les parents n'en jouissent pas, ni aux indemnités réparant un préjudice extrapatrimonial (C. civ. 386-4).

Questions fréquentes

L'usufruitier peut-il vendre le bien ?

Non. Il peut vendre ou donner son usufruit, mais pas la pleine propriété sans l'accord du nu-propriétaire (C. civ. 621 et 815-5).

Combien de temps dure l'usufruit d'une société ?

Trente ans au plus (C. civ. 619), sauf s'il est consenti pour la durée de vie d'une personne physique (Cass. com., 26 sept. 2018, n° 16-26503).

La réversion d'usufruit au profit du conjoint est-elle taxée ?

Non. La réversion au profit du conjoint ou du partenaire pacsé est exonérée (CGI 796-0 bis). Les autres réversions relèvent des droits de succession (CGI 796-0 quater).

La réversion d'usufruit est-elle maintenue en cas de divorce ?

Elle est révocable, car elle prend effet au décès (C. civ. 1096). Il est conseillé de prévoir sa révocation automatique en cas de divorce dans l'acte.

Renoncer à son usufruit est-il taxé comme une donation ?

Pas si la renonciation est abdicative, sans intention libérale : droit fixe de 125 €. Elle est taxée comme une donation si l'intention libérale et l'acceptation des nus-propriétaires sont établies.

Quelle différence entre usufruit et droit d'usage et d'habitation ?

Le titulaire du droit d'usage et d'habitation doit occuper le bien lui-même avec sa famille : il ne peut ni le louer ni céder son droit (C. civ. 631 à 634), sauf exception pour le conjoint survivant (C. civ. 764).