La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété

Barème fiscal ou valeur économique : lequel appliquer ?

La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété se calcule selon le barème fiscal ou selon l'évaluation économique, en fonction de l'opération : mutation à titre gratuit (donation, succession), mutation à titre onéreux (achat, vente, échange, apport en société) ou partage.

• Au plan civil, les parties sont libres d'évaluer les droits démembrés pour une mutation à titre onéreux : valeur vénale, évaluation économique ou barème fiscal. En cas de désaccord entre usufruitier et nu-propriétaire, l'évaluation économique s'applique au partage (CA Bordeaux, 26 juin 1990 ; Cass. civ. 1, 3 juill. 1991, n° 89-21541 ; Cass. civ. 1, 25 févr. 1997, n° 94-20785 ; Cass. civ. 1, 17 sept. 2003, n° 00-19938).
• Au plan fiscal, le barème de l'article 669 du CGI s'impose pour les droits de donation et de succession, et pour les droits d'enregistrement dus par l'acquéreur de l'usufruit ou de la nue-propriété (CGI 683 ; BOI-ENR-DMTOI-10-10-10).
• Les partages supportent le droit de 2,5 %, seulement s'ils sont constatés par un acte (BOI-ENR-PTG-10-10).

Quel est le barème fiscal de l'usufruit viager ?

Pour la liquidation des droits de donation et de succession, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est une quotité de la valeur de la pleine propriété, fixée selon l'âge de l'usufruitier (CGI 669, I).

La valeur de la nue-propriété est le complément à dix de celle de l'usufruit : à 65 ans, l'usufruit vaut 4/10 et la nue-propriété 6/10. Le barème s'applique aussi au quasi-usufruit, qui ne se distingue pas d'un usufruit pour les droits de mutation (Rép. min. Douay, 30 juill. 2001, n° 54977).

Exemple : donner la nue-propriété plutôt que la pleine propriété

Madame, âgée de 61 à 70 ans, donne un bien de 1 000 000 € à ses deux enfants.

La donation de la nue-propriété réduit-elle toujours les droits ?

Non. Considérée dans son ensemble, la fiscalité de la donation de la nue-propriété peut se révéler plus lourde que celle de la donation de la pleine propriété :

• Si l'usufruitier ne consomme pas les revenus, l'accroissement de son patrimoine sera taxé aux droits de succession.
• La donation de la nue-propriété n'efface pas la plus-value afférente à l'usufruit, qui ne disparaît qu'au décès.
• L'usufruitier est redevable de l'IFI, sauf exceptions.

Exemple : nue-propriété valant 80 % de la pleine propriété, droits de succession au taux de 45 %. Le coût de la donation de la nue-propriété rejoint celui de la donation de la pleine propriété lorsque l'usufruitier perçoit, sans les consommer, des revenus de 2 % par an pendant 12 ans, de 3 % pendant 8 ans ou de 4 % pendant 6 ans. Au-delà de ces durées, à fiscalité inchangée, il est préférable de donner la pleine propriété. La comparaison est développée sur la page Donation de la nue-propriété.

Comment évaluer l'usufruit d'une société ?

L'usufruit accordé à une personne morale ne peut excéder trente ans (C. civ. 619) ; cette règle est d'ordre public (Cass. civ. 3, 7 mars 2007, n° 06-12568). Cet usufruit n'est pas pour autant à durée fixe : l'évaluation viagère s'applique, l'article 669, I du CGI ne distinguant pas entre personnes physiques et morales. En cas de cession d'un droit démembré, les droits d'enregistrement sont assis sur la valeur fiscale de l'usufruit viager (Cass. com., 26 sept. 2018, n° 16-26503). En sens contraire, la cession de l'usufruit de parts sociales n'équivaut pas à une cession de parts, l'usufruitier n'étant pas associé, et supporte un droit fixe (Cass. com., 30 nov. 2022, n° 20-18884).

L'usufruit est fiscalement amortissable s'il constitue une immobilisation, s'il se déprécie et si ses effets bénéfiques prennent fin à une date déterminée (CE, 21 août 1996, n° 154488 ; TA Poitiers, 21 nov. 1996, n° 95-1701 ; TA Strasbourg, 14 mars 2017, n° 1602812). Un usufruit viager est amortissable : limité dans le temps et cessible, ses effets bénéfiques diminuent chaque année (CE, 24 avril 2019, n° 419912).

Quelle est la valeur d'un usufruit temporaire ?

« L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier » (CGI 669, II), sans pouvoir excéder la valeur d'un usufruit viager (Rép. min., JOAN, 18 oct. 1998, n° 29344).

Exemple : un usufruit temporaire de 22 ans vaut en principe 69 % de la pleine propriété (3 × 23 %). Constitué au profit d'une personne de 55 ans, dont l'usufruit viager vaut 50 %, il est retenu pour 50 %.

Quelle est la valeur du droit d'usage et d'habitation ?

Le droit d'usage et d'habitation viager vaut 60 % de la valeur de l'usufruit déterminée selon l'article 669 du CGI (CGI 762 bis ; BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50). Cette règle s'applique à tous les droits d'usage et d'habitation, légaux ou conventionnels, et à toutes les mutations à titre gratuit, par donation ou par décès (Rép. min., JO Sénat, 6 déc. 2007, n° 344).

L'abandon des lieux par le titulaire du droit d'habitation n'entraîne pas l'extinction de son droit ; seul l'abus de jouissance peut y conduire (Cass. civ. 1, 2 févr. 2011, n° 09-17108 ; C. civ. 618 et 625).

Comment calculer la valeur économique ?

L'évaluation économique s'applique aux mutations à titre onéreux (vente, apport, échange) et aux partages. La valeur économique est la valeur vénale. La méthode par comparaison prime sur les méthodes financières (CE, 3 juill. 2009, n° 306363 ; Cass. com., 7 juill. 2009, n° 08-14855 ; CE, 21 oct. 2016, n° 390421 ; CE, 23 déc. 2016, n° 391968). À défaut de comparaison possible, la valeur financière tient compte de l'espérance de vie de l'usufruitier et du rendement du bien.

• La pleine propriété est la somme de l'usufruit et de la nue-propriété : PP = US + NP.
• La nue-propriété est la valeur actualisée de la pleine propriété : NP = PP / (1 + i)ⁿ.
• L'usufruit est la valeur actualisée des revenus futurs perçus pendant la durée de l'usufruit : US = R₁/(1 + i) + … + R_n/(1 + i)ⁿ, ou plus simplement US = PP − NP.

R est le revenu annuel net, i le taux de rendement net de charges usufructuaires, n la durée de l'usufruit, déterminée par les tables d'espérance de vie pour un usufruit viager. Le Conseil d'État a confirmé la formule NP = PP / (1 + i)ⁿ proposée par l'administration, sans revalorisation des loyers, le calcul étant fait en euros constants (CE, 24 oct. 2018, n° 412322 et 412323).

Quel revenu retenir pour l'usufruit de titres ?

• Le résultat comptable, qui constitue le dividende juridiquement distribuable.
• Les flux effectivement versés par la société à l'associé, selon la méthode des flux de trésorerie actualisés (CE, 30 sept. 2019, n° 419855 et 419860, Luccotel ; CAA Nantes, 26 nov. 2020, n° 19NT03876).
• Le résultat distribué, en espèces ou par inscription en compte courant d'associé (CE, 20 mai 2022, n° 449385, Ambroise).

La jurisprudence retient le bénéfice distribué, et non le bénéfice distribuable. La prise en compte de l'impôt sur les sociétés reste à préciser.

Espérance de vie

Source : INSEE, 2018.

Valeur économique ou barème : lequel est le plus favorable ?

Pour un usufruitier de 65 ans dont l'espérance de vie est de 17,47 ans :

Selon le barème fiscal, la nue-propriété vaut 60 %. Le taux de rendement pour lequel la valeur économique de la nue-propriété rejoint la valeur fiscale est le suivant ; au-delà, la valeur économique de la nue-propriété est inférieure au barème :

Quel risque en cas de sous-évaluation ou de surévaluation ?

Une EURL acquiert l'usufruit d'un immeuble détenu par une SCI. Le contribuable retient une rentabilité annuelle de 9 %, l'administration de 4 %. Les associés de la SCI sont imposés à l'impôt sur le revenu sur les revenus distribués correspondant à la libéralité retenue par l'administration (CGI 111 ; CAA Lyon, 7 sept. 2020, n° 19LY00597).

Comment réaliser un partage égalitaire entre enfants ?

La valeur économique est plus équitable que le barème fiscal : elle tient compte du rendement réel du bien et de l'espérance de vie de l'usufruitier. En cas de cession et de partage du prix, la jurisprudence retient d'ailleurs la valeur économique (Cass. civ. 1, 25 févr. 1997, n° 94-20785 ; Cass. civ. 1, 17 sept. 2003, n° 00-19938).

Exemple : un parent de 65 ans détient des titres de 1 000 000 €, d'un rendement net de 6 %. Il donne à un enfant la nue-propriété d'une partie A des titres, et à l'autre la pleine propriété d'une partie de même valeur que cette nue-propriété, notée X. Il conserve l'usufruit de A, noté Y.

Avec le barème, 1,6 A = 1 000 000 €, soit A = 625 000 € ; avec la valeur économique, 1,36 A = 1 000 000 €, soit A = 735 000 €. Selon la méthode retenue, l'enfant qui reçoit la pleine propriété reçoit 375 000 € ou 265 000 €.

Questions fréquentes

Le barème fiscal s'impose-t-il pour vendre un usufruit ?

Non. Pour une vente, les parties fixent librement le prix ; le barème s'impose seulement pour calculer les droits d'enregistrement dus par l'acquéreur (CGI 683).

Quelle est la valeur fiscale de la nue-propriété si l'usufruitier a 65 ans ?

60 % de la pleine propriété ; l'usufruit vaut 40 % (CGI 669, I).

Un usufruit temporaire de 22 ans vaut-il 69 % ?

En principe, oui : 23 % par période de dix ans, même commencée. Sa valeur est toutefois plafonnée à celle de l'usufruit viager, soit 50 % pour un usufruitier de 55 ans.

Le quasi-usufruit s'évalue-t-il comme l'usufruit ?

Oui, pour les droits de mutation (Rép. min. Douay, 30 juill. 2001, n° 54977).

Combien vaut un droit d'usage et d'habitation ?

60 % de la valeur de l'usufruit selon le barème (CGI 762 bis).

Comment se calcule la valeur économique de la nue-propriété ?

NP = PP / (1 + i)ⁿ, où i est le rendement net et n la durée de l'usufruit (CE, 24 oct. 2018, n° 412322).

L'usufruit consenti à une société est-il évalué comme un usufruit de 30 ans ?

Non. Limité à trente ans (C. civ. 619), il reste évalué comme un usufruit viager (Cass. com., 26 sept. 2018, n° 16-26503).

Un usufruit viager est-il amortissable ?

Oui. Limité dans le temps et cessible, il se déprécie chaque année (CE, 24 avril 2019, n° 419912).