Éviter les blocages de l'indivision avec une société civile

En résumé

Dans l'indivision de droit commun, les actes de disposition exigent l'unanimité et tout indivisaire peut demander le partage.
Avec une société civile, l'indivision porte sur les parts : le gérant gère seul les biens.
Un mandataire unique vote pour les parts indivises ; les indivisaires participent et sont informés.
Faute de clause, le mandataire est désigné à l'unanimité ou par le juge, non à la majorité des deux tiers.
Les statuts peuvent désigner le mandataire à l'avance.

Pourquoi l'indivision de droit commun est-elle source de blocages ?

L'indivision naît d'une succession, de la dissolution d'une communauté jusqu'à sa liquidation, d'une acquisition à deux en régime séparatiste, de la donation d'un bien non partageable ou de la dissolution d'une société. Elle dure jusqu'au partage, que tout indivisaire peut provoquer, sauf maintien judiciaire (deux ans au plus si le partage nuit à la valeur des biens ; jusqu'à la majorité du plus jeune descendant mineur ou jusqu'au décès du conjoint pour l'entreprise familiale ou le logement).

Les actes d'administration exigent la majorité des deux tiers des droits indivis, les actes de disposition l'unanimité (C. civ. 815-3).
Exceptions : le juge peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte si l'intérêt commun le justifie (C. civ. 815-6 ; Cass. civ. 1, 4 déc. 2013, n° 12-20158) ; les indivisaires titulaires des deux tiers des droits peuvent demander au tribunal d'autoriser la vente par licitation, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres (C. civ. 815-5-1).
Les loyers se répartissent à proportion des droits.

L'indivision successorale est présentée sur la page Indivision successorale et partage.

Que change une société civile ?

Au décès d'un associé, ce ne sont pas les biens qui sont indivis, mais les parts. « Les copropriétaires d'une part sociale indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d'eux. En cas de désaccord, le mandataire sera désigné en justice à la demande du plus diligent » (C. civ. 1844, al. 2).

Indivision de droit commun	Indivision sur des parts sociales
Unanimité pour les actes de disposition	Le gérant gère seul les biens, dans les limites de l'objet social
Tous les indivisaires votent	Seul le mandataire vote ; les indivisaires participent et sont informés
Tout indivisaire peut obtenir le partage	Agrément et inaliénabilité peuvent empêcher la sortie ; exclusion possible
Loyers répartis à proportion des droits	Bénéfices capitalisés ou distribués, égalitairement ou non

L'indivisaire ne vote pas, mais il ne peut être privé du droit de participer aux décisions collectives (Cass. com., 21 janv. 2014, n° 13-10151) ni du droit d'information (C. civ. 1855 ; Cass. civ. 3, 27 juin 2019, n° 18-17662).
L'indivision n'a pas la qualité d'associé (Cass. civ. 1, 6 févr. 1980, n° 78-12513) ; chaque indivisaire l'a (Cass. com., 30 janv. 2001, n° 98-11930).
À la dissolution d'une communauté, seule la valeur des parts entre dans l'indivision post-communautaire, la qualité d'associé restant à l'époux associé, qui peut céder ses parts sans l'accord des coïndivisaires (Cass. civ. 1, 12 juin 2014, n° 13-16309 ; Cass. civ. 1, 9 juill. 1991, n° 90-12503).

Qui désigne le mandataire des parts indivises ?

Si les statuts ne prévoient rien, les indivisaires le désignent à l'unanimité ; la majorité des deux tiers de l'article 815-3 ne s'applique pas (Cass. civ. 1, 15 déc. 2010, n° 09-10140 ; Cass. com., 21 janv. 2014, n° 13-10151).
En cas de désaccord, il est désigné en justice ; cette règle est d'ordre public (Cass. civ. 1, 15 déc. 2010, n° 09-10140). Le juge le choisit en raison de son implication dans la sauvegarde des intérêts sociaux (Cass. com., 10 juill. 2012, n° 11-21789).
Les statuts peuvent déroger au mode de désignation (C. civ. 1844, al. 4), non à l'existence du mandataire ni à sa désignation judiciaire en cas de désaccord. Désigner le mandataire avant l'indivision évite les blocages.
Si le retrait d'un associé est soumis à un agrément refusé, les indivisaires ne peuvent pas obtenir le partage des biens de la société.

D'autres réponses existent hors société : l'indivision conventionnelle à durée déterminée et le mandat à effet posthume.

Questions fréquentes

Les héritiers d'un associé de SCI sont-ils en indivision sur l'immeuble ?

Non, sur les parts ; le gérant continue de gérer l'immeuble.

Qui vote pour des parts indivises ?

Un mandataire unique (C. civ. 1844, al. 2) ; les indivisaires participent sans voter.

Les deux tiers des indivisaires peuvent-ils désigner le mandataire ?

Non : à défaut de clause, il faut l'unanimité, sinon le juge (Cass. civ. 1, 15 déc. 2010, n° 09-10140).

Les statuts peuvent-ils désigner le mandataire ?

Oui, ou fixer son mode de désignation (C. civ. 1844, al. 4).

Un indivisaire peut-il obtenir la vente d'un immeuble détenu en direct ?

Seul le partage est de droit ; la vente forcée suppose les deux tiers des droits et l'autorisation du tribunal (C. civ. 815-5-1).