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Société civile patrimoniale
La fiscalité de la SCI à l'IR : choix qui allègent ou aggravent l'impôt
En résumé
- Les intérêts d'emprunt et de comptes courants finançant des immeubles loués nus sont déductibles des revenus fonciers.
- La part du prix de cession correspondant aux comptes courants n'est pas imposée ; les réserves majorent le prix d'acquisition des parts.
- Les droits d'enregistrement sont de 5 % ou 3 % ; un capital faible les réduit, la cession d'usufruit relève du droit fixe.
- Dans une société à l'IR, l'usufruitier peut supporter l'impôt sur la plus-value par convention.
- Les parts bénéficient d'une décote d'illiquidité pour l'IFI et les droits de mutation.
Comment réduire l'impôt sur le revenu dans une SCI à l'IR ?
Les intérêts des emprunts contractés pour acquérir, construire, réparer ou améliorer des immeubles loués nus sont déductibles des revenus fonciers (CGI 31, I, 1°, d), que l'emprunt soit souscrit par la société ou par l'associé pour financer son apport ou acquérir des parts (BOI-RFPI-BASE-20-80), y compris lorsque la société rembourse le prêt de l'associé (Rép. min. Baudot, JO Sénat 3 juin 2004, n° 09898).
Les intérêts des comptes courants sont déductibles dans les mêmes conditions, si le capital est entièrement libéré et si le montant du compte correspond aux dépenses financées (CE 8 juill. 1988, n° 64902 ; CE 10 févr. 1989, n° 57606). Ils ne le sont pas lorsque la capacité de financement de la société excède largement le coût des travaux.
Comment est imposée la cession des parts ?
- Société à prépondérance immobilière : plus-values immobilières des particuliers, 19 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattement pour durée de détention (CGI 150 UB). Sinon, plus-values mobilières : prélèvement forfaitaire ou barème.
- La part du prix correspondant aux comptes courants n'est pas imposable, si l'associé justifie de sa créance (Rép. min. Ducout, JOAN 2 août 1999, n° 25882).
- Le prix d'acquisition des parts est majoré de la quote-part des bénéfices déjà imposés mis en réserve (CE 16 févr. 2000, n° 133296, Quemener ; CE 9 mars 2005, n° 248825, Baradé).
- Capital non libéré : si le capital est libéré avant la cession, la plus-value se calcule comme s'il l'avait été à l'origine ; sinon, le prix d'acquisition est la valeur nominale des parts, et la charge de libération transférée au cessionnaire s'ajoute au prix de cession (Rép. min. Dhaille, JOAN 2 oct. 1989, n° 12637 ; Rép. min. Dubernard, JOAN 3 juill. 1995, n° 20321).
Quels droits d'enregistrement sur la cession des parts ?
Les droits sont à la charge de l'acquéreur : 5 % pour une société à prépondérance immobilière, 3 % pour les autres après un abattement de 23 000 € calculé à proportion des parts cédées (CGI 726). Avec un capital faible, le droit de 5 % porte sur la seule valeur des parts ; la cession ou le remboursement des comptes courants relève du droit fixe (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, n° 175). Plus le capital est élevé, plus les droits sont importants. La cession de l'usufruit de parts n'est pas une cession de parts sociales, l'usufruitier n'étant pas associé : elle relève du droit fixe de 125 € (Cass. com., 30 nov. 2022, n° 20-18884).
L'usufruitier peut-il supporter l'impôt sur la plus-value ?
Lorsque le démembrement porte directement sur un immeuble vendu, l'impôt sur la plus-value est dû par le nu-propriétaire. Dans une société à l'IR, usufruitier et nu-propriétaire des parts peuvent répartir chaque année le résultat, et donc l'impôt, par une convention conclue avant la clôture de l'exercice (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20). La prise en charge de l'impôt par l'usufruitier transfère de la valeur au nu-propriétaire sans droits de mutation ; elle doit rester mesurée.
Quel avantage pour l'IFI ?
La valeur des parts, non cotées, est déclarée par estimation (CGI 758) ; une décote d'illiquidité de 10 à 20 % est admise, pour l'IFI comme pour les droits de mutation (Cass. com., 6 mai 2003, n° 01-13118 : 15 %). L'abattement de 30 % de la résidence principale ne s'applique pas à l'immeuble détenu par une SCI.
Quelles décisions allègent ou aggravent l'impôt ?
| Décision | Impôt sur le revenu | Plus-value | Droits d'enregistrement | Droits de mutation | IFI |
|---|---|---|---|---|---|
| Capital faible | Neutre | Neutre | Allège | Allège | Neutre |
| Capital fort libéré par emprunt personnel | Neutre | Neutre | Aggrave | Aggrave | Neutre |
| Bénéfices mis en réserve | Neutre | Neutre (prix d’acquisition majoré) | Aggrave | Allège | Neutre |
| Emprunt de la société | Allège | Neutre | Allège | Allège | Allège |
| Compte courant du parent | Allège (intérêts) | Neutre | Allège | Aggrave | Neutre |
| Répartition inégalitaire du dividende | Selon la répartition | Neutre | Neutre | Allège | Neutre |
La transmission des parts est présentée sur la page Transmettre avec une SCI.
Questions fréquentes
Les intérêts d'emprunt de la SCI sont-ils déductibles des loyers ?
Oui, pour les immeubles loués nus (CGI 31, I, 1°, d), y compris l'emprunt de l'associé pour acquérir ses parts.
La cession de parts de SCI exonère-t-elle la part du prix correspondant au compte courant ?
Oui, si l'associé justifie de sa créance (Rép. min. n° 25882).
Quels droits d'enregistrement sur la vente de parts de SCI ?
5 % pour une société à prépondérance immobilière ; 3 % après abattement pour les autres (CGI 726).
La cession de l'usufruit de parts est-elle taxée à 5 % ?
Non, au droit fixe de 125 € (Cass. com., 30 nov. 2022, n° 20-18884).
Les parts de SCI bénéficient-elles d'une décote à l'IFI ?
Oui, une décote d'illiquidité de 10 à 20 % est admise.