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Société civile patrimoniale
Société civile à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés ?
En résumé
- La société civile relève en principe de l'IR ; elle passe à l'IS sur option ou si elle exerce une activité commerciale.
- L'option pour l'IS est révocable jusqu'au cinquième exercice suivant, puis irrévocable.
- L'IS permet de capitaliser ; l'IR convient aux biens de jouissance et à la plus-value immobilière à long terme.
- Passer de l'IR à l'IS coûte peu ; l'inverse est coûteux.
- La mise à disposition gratuite d'un bien par une société à l'IS est imposée.
Une société civile est-elle soumise à l'impôt sur le revenu ou à l'IS ?
En principe, la société civile relève de l'impôt sur le revenu : chaque associé est imposé sur sa quote-part du bénéfice (CGI 8). Elle relève de l'impôt sur les sociétés :
- sur option (CGI 206, 3 et 239) ; l'option est révocable jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option, puis irrévocable ;
- de plein droit si elle exerce une activité commerciale au sens fiscal, par exemple la location meublée (CGI 206, 2). La société reste à l'IR si ses recettes commerciales n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes ; au-delà une année, le seuil s'apprécie sur la moyenne des quatre dernières années (BOI-IS-CHAMP-20-10-20) ;
- pour la part des bénéfices revenant à un associé soumis à l'IS, déterminée selon les règles de l'IS (CGI 238 bis K).
La SCI devenue passible de l'IS du fait d'une activité commerciale retrouve l'IR lorsqu'elle cesse cette activité ; cette sortie entraîne l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes (CAA Marseille, 18 juin 2026, n° 25MA01117 ; CGI 221).
Comment comparer la fiscalité à l'IR et à l'IS ?
| Société à l'IR | Société à l'IS | |
|---|---|---|
| Revenus et plus-values de la société | Imposés chez les associés | IS de 15 % puis 25 % |
| Loyers | Revenus fonciers : barème et prélèvements sociaux de 17,2 % | Inclus dans le résultat ; amortissement de l'immeuble |
| Plus-value immobilière | Plus-values des particuliers : 19 % et 17,2 %, exonération après 30 ans | IS au taux de 25 %, calculée après amortissements |
| Dividende | Sans objet | Prélèvement forfaitaire de 31,4 % ou barème après abattement de 40 % |
| Plus-value d'apport à la société | Imposée immédiatement | Report d'imposition si apport à une société contrôlée (CGI 150-0 B ter) |
| Cession de parts d'une société à prépondérance immobilière | Plus-values immobilières (CGI 150 UB) | Plus-values mobilières |
| Droits d'enregistrement de cession | 5 % (prépondérance immobilière) ; sinon 3 % après abattement de 23 000 € au prorata | Idem pour des parts ; 0,1 % pour des actions de SAS |
| IFI | Barème de 0,5 % à 1,5 % ; décote d'illiquidité de 10 à 20 % | Idem |
En l'absence d'acte constatant le partage, aucun droit de partage n'est dû (CGI 635, 1, 7°) ; s'il y a acte, le droit de partage est de 2,50 %. La dissolution est enregistrée gratuitement.
Quels critères pour choisir ?
- L'IS convient pour capitaliser : valoriser un patrimoine sur plusieurs générations et différer l'impôt, à condition de ne pas avoir besoin de distribuer, le dividende étant imposé une seconde fois.
- L'IR convient pour se procurer des liquidités ou détenir des biens de jouissance ; à long terme, la plus-value immobilière est exonérée après 30 ans de détention.
- Passer de l'IR à l'IS coûte peu ; l'inverse est coûteux, voire impossible.
Pourquoi éviter l'IS pour un bien de jouissance ?
À l'IR, le logement dont le contribuable se réserve la jouissance n'est pas imposé (CGI 15, II). À l'IS, la société qui met un actif à la disposition gratuite d'un associé doit comptabiliser un revenu égal à la valeur locative (BOI-BIC-PDSTK-10-10-20, n° 200), et l'avantage en nature est imposé chez l'associé comme un revenu distribué (CGI 116 ; CGI ann. IV, art. 23 H et 23 I).
Comment obtenir des liquidités d'une société à l'IS sans dividende ?
Par un prêt de la société à l'associé, ou par un compte courant débiteur, à condition de le formaliser avec des intérêts et de l'enregistrer avant la remise des fonds ; à défaut, les sommes sont présumées constituer un revenu distribué (CGI 111, a). Voir la page Compte courant, prêts aux associés.
Questions fréquentes
Une SCI peut-elle revenir à l'IR après avoir opté pour l'IS ?
Oui jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option ; ensuite l'option est irrévocable (CGI 239).
La location meublée fait-elle basculer la SCI à l'IS ?
Oui si les recettes commerciales excèdent 10 % des recettes totales (CGI 206, 2).
Quel est le taux de l'IS ?
15 % jusqu'au plafond du taux réduit pour les sociétés éligibles, 25 % au-delà.
La plus-value immobilière d'une SCI à l'IS est-elle exonérée après 30 ans ?
Non ; elle est soumise à l'IS, calculée après amortissements.
Faut-il loger une résidence secondaire dans une SCI à l'IS ?
Non : la mise à disposition gratuite est imposée chez la société et chez l'associé.