La résidence principale en SCI : protections perdues, prêt à usage

En résumé

En SCI, la résidence principale perd la protection du logement familial, les droits au logement du conjoint et les abattements de 20 % et 30 %.
La société permet en revanche au survivant d'occuper, vendre ou louer le logement selon les statuts, sans indivision sur l'immeuble.
L'occupation gratuite par un associé suppose un prêt à usage autorisé par l'objet social ou par les associés.
Le prêt à usage n'est pas une libéralité et lie les héritiers du prêteur.
La résidence principale ne doit pas être logée dans une société à l'IS.

Quelles protections la résidence principale perd-elle en SCI ?

Plusieurs règles propres à la résidence principale ne s'appliquent pas lorsqu'elle est détenue par une société civile :

la protection du logement familial : un époux ne peut disposer seul du logement de la famille, même s'il lui est propre (C. civ. 215, al. 3) ;
les droits temporaire et viager au logement du conjoint survivant (C. civ. 763 et 764) ;
l'abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale pour les droits de succession (CGI 764 bis) ;
l'abattement de 30 % pour l'IFI (CGI 973) ;
les protections de l'emprunteur immobilier non professionnel, sauf disposition contraire ;
l'insaisissabilité de la résidence principale de l'entrepreneur individuel (C. com. L 526-1).

La SCI protège-t-elle mieux le survivant ?

	Détention directe	Société civile
Logement familial	Protection réservée aux époux ; entrave à la libre disposition d'un bien propre	Le survivant, quel que soit son statut, peut occuper gratuitement, vendre ou louer le logement selon les statuts, même s'il est minoritaire ou n'est pas usufruitier des parts
Droit viager du conjoint	Réservé au conjoint ; perdu en cas de vente ; sa valeur s'impute sur ses droits	Remplacé par les règles statutaires et le prêt à usage
Premier décès	Indivision avec les héritiers sur l'immeuble ; perte des pouvoirs	Indivision sur les parts seulement ; application du droit des sociétés
Transmission	Donation-partage impossible sur un bien indivis	Donation-partage possible, en gardant les pouvoirs
IFI	Abattement de 30 % ; redevable : le titulaire du droit d'habitation	Pas d'abattement de 30 % ; décote d'illiquidité ; redevable : l'associé ou l'usufruitier des parts
Plus-value	Exonération de la résidence principale	Exonération en cas de vente de la résidence principale ou des parts
Droits de succession	Abattement de 20 %	Pas d'abattement de 20 % ; décote d'illiquidité

Pour l'IFI, l'usufruitier est en principe redevable sur la pleine propriété (CGI 968). L'usufruit légal du conjoint (C. civ. 757) fait exception : l'impôt est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI. L'usufruit issu d'une donation entre époux (C. civ. 1094-1) reste imposable en totalité chez le conjoint.

Un associé peut-il occuper gratuitement le logement de la SCI ?

L'associé qui occupe seul l'immeuble de la société lui doit en principe une indemnité d'occupation, sauf s'il bénéficie d'un prêt à usage. Le gérant ne peut décider seul une mise à disposition gratuite que si l'objet social le prévoit ; à défaut, la décision revient à la collectivité des associés, aux conditions de modification des statuts, à défaut à l'unanimité, sous peine de nullité (Cass. civ. 3, 25 avr. 2007, n° 06-11833 ; Cass. civ. 3, 11 févr. 2014, n° 13-11197 ; Cass. civ. 3, 16 janv. 2020, n° 18-21394 ; Cass. civ. 3, 2 mai 2024, n° 22-24503).

La mise à disposition gratuite peut être une libéralité taxable s'il y a intention libérale et appauvrissement de la société.
Le prêt à usage, ou commodat, est un prêt gratuit (C. civ. 1875 à 1891) : il ne constitue pas une libéralité et n'est pas taxable.

Quelles sont les règles du prêt à usage ?

Le prêt à usage est « un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi » (C. civ. 1875).

Les héritiers du prêteur et de l'emprunteur sont tenus par le contrat, sauf si le prêt a été consenti en considération de la personne de l'emprunteur (C. civ. 1879).
Le prêteur ne peut reprendre le bien avant le terme convenu, sauf décision de justice pour un besoin pressant et imprévu (C. civ. 1889).
Sans terme convenu, le prêteur peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis raisonnable (Cass. civ. 1, 13 juill. 2016, n° 15-20804 ; Cass. civ. 1, 10 mars 2021, n° 19-18443 ; Cass. civ. 1, 31 août 2022, n° 21-10899).

L'objet social peut donc prévoir que la société prête à usage la résidence principale ou secondaire à un associé, à son conjoint ou à son partenaire, pour une durée déterminée. Le prêt à usage hors société est présenté sur la page Assouplir la réserve : société civile, tontine, adoption.

La résidence principale peut-elle être logée dans une SCI à l'IS ?

Il faut l'éviter. À l'IR, le logement dont le contribuable se réserve la jouissance n'est pas imposé (CGI 15, II). À l'IS, la société qui met un bien à la disposition gratuite d'un associé doit comptabiliser un revenu égal à la valeur locative, et l'avantage est imposé chez l'associé comme un revenu distribué (CGI 111, 116 et 223). Voir la page SCI à l'IR ou à l'IS.

Questions fréquentes

Le conjoint survivant a-t-il un droit au logement détenu par une SCI ?

Les droits temporaire et viager (C. civ. 763 et 764) ne s'appliquent pas ; la protection résulte des statuts et du prêt à usage.

La résidence principale en SCI est-elle exonérée de plus-value ?

Oui, en cas de vente de la résidence principale ou des parts.

Un associé doit-il un loyer pour occuper le logement de la SCI ?

Il doit une indemnité d'occupation, sauf prêt à usage autorisé par l'objet social ou par les associés.

Le gérant peut-il prêter gratuitement le logement à un associé ?

Oui si l'objet social le prévoit ; sinon, la décision revient aux associés (Cass. civ. 3, 2 mai 2024, n° 22-24503).

Peut-on loger sa résidence principale dans une SCI à l'IS ?

C'est déconseillé : la mise à disposition gratuite est imposée chez la société et chez l'associé.